Бизнес стал активнее экономить на аренде офисов. Крупные компании переезжают из бизнес-центров класса А в более бюджетные помещения, сообщили «Вестям» риелторы.

Мода на мелочь

Большим спросом этой осенью пользуются помещения на первых этажах зданий. Причем аренда такой недвижимости порой обходится даже дешевле съема жилья. И предложений с небольшим метражом, где можно максимально сэкономить, сейчас хватает. Вплоть до самых мизерных.

Например, самый маленький и бюджетный офис, по данным Address.ua, сейчас предлагается в Оболонском районе, на ул. Коноплянской: за помещение в 9 кв.м. просят 1260 грн/месяц. В Дарницком районе, на проспекте Григоренко, рядом с метро Позняки, кабинет площадью в 12 кв. м., не только с ремонтом, но и мебелью, сдается за 1,5 тыс. плюс коммуналка. Правда, активнее всего предприниматели интересуются все-таки средними по размеру помещениями.

«Чем меньше офис, тем дешевле его содержать. Маленькие помещения в столице пользуются большой популярностью и спросом, среди них самыми востребованными являются объекты до 40 кв. м», — сказал «Вестям» управляющий партнер АН «Меньшиков и партнеры Олег Меньшиков. Средняя цена за квадратный метр офисов, распложенных в жилом фонде, от 150 до 200 грн/кв.м. Такие малютки снимают под офис нотариуса, к примеру.

Но все же самый популярный формат — площадью 150-250 метров, с ремонтом и мебелью. «Такие снимаются по 15-25 долларов за квадратный метр», — рассказала «Вестям» эксперт рынка недвижимости Ирина Луханина. Основные заказчики на них в этом сезоне — это представительства иностранных организаций, шоу-румы, дирекции банков. «Этой осенью два банка особенно активно расширяются — ТАСкомбанк и «Михайловский», они ищут помещения по всей столице», — сообщила «Вестям» менеджер Kievhills Марина Пидкаминная. Требования у банков к помещениям — локация и площадь. Обязательно — окна и выход на фасад, оживленная улица. Предпочитают помещения до 200 квадратов. «Ремонт большинство делают под себя, берут арендные каникулы на это время», — пояснила Пидкаминная. На Печерске, к примеру, такие помещения на первых этажах жилых зданий снимаются по 600-700 грн/кв.м., в среднем по городу — по 400 грн/кв.м.

Также помещения ищут под кафе (100-200 кв.м.), веломагазины, магазины компьютерной техники (тоже по 200-300 кв.м.), продуктовые (500-600 кв.м) . «А вот аптеки сейчас практически не запрашивают поиск недвижимости», — сказала Пидкаминная. Развивающиеся IT-компании, по ее наблюдениям, сейчас выбирают помещения «с запасом»: арендуют небольшой площадью, от 150 квадратов, с тем, чтобы была возможность увеличить снимаемый метраж до 400 кв.м. в выбранном здании.

Кто/куда переезжает

Всего, по данным JLL, объем новых сделок на офисном рынке Киева в 3-м квартале 2015 года составил 32,2 тыс. кв. м, что на 25% меньше показателя второго квартала.

Тенденцией осени стали переезды крупных компаний из бизнес-центров класса А в более бюджетные. «Несмотря на то, что в июле-августе (как и в целом за год), наблюдалось существенное число сделок по продлению договоров аренды, также растет количество компаний, которые переезжают в другие бизнес-центры, — сообщила нам руководитель отдела офисных площадей компании JLL Украина Александра Глобина. — Если раньше большие компании, арендующие более 800-1000 кв. м, пересматривали договоры аренды и оставались в нынешних БЦ (а основная переезды чаще всего происходили у небольших игроков с запросом до 500 кв. м), то сейчас мы видим рост числа переездов и среди крупных компаний».

Практики это поясняют существенной экономией. «Вместо 40 у.е. арендной платы (вместе с операционной и НДС) в БЦ класса А они получают помещение за 10-15 у.е. — аналогичного качества, но в здании, распложенном не в центре, а в комплексе, который значится классом В или С», — пояснила Марина Пидкаминная.

Эксперты сообщили, что в ближайшее время осуществится несколько таких переездов. Новые помещения площадью от 1 тыс.кв.м уже подыскали агрофирмы, фармацевты, IT-компании. Например, компания Яндекс планирует из БЦ Леонардо (Богдана Хмельницкого, 17/52) перебраться в SP Hall (пр. Московский, 28а). «Для сотрудников организуют подвоз к станции метро», — отметила Пидкаминная. Фармацевтическая компания Омега-Фарма не так радикально решила вопрос смены офиса, выбрав место в центре столицы — на Щорса, 36. «Это особенности ведения бизнеса в конкретном БЦ, Леонардо в первый год ставит ставкой 30 у.е/кв.м., а следующие — по 37 у.е. плюс операционные расходы. Но даже во многих расположенных в центре БЦ класса А вполне можно найти помещения дешевле — по 20-25 у.е. плюс операционные расходы», — пояснил «Вестям» основатель ресурса allbc.info Валентин Ленченко.

По ценам не проседают

Эксперт уверен, что потеря нескольких арендаторов не заставит центральные бизнес-центы снижать ставки: «Это принципиальный вопрос. Опустив ставки для одного, даже самого стратегического клиента, придется уменьшать их и остальным. Так что проще потерять клиента, чем престиж», — говорит Ленченко.

При этом ставки в БЦ класса А по-прежнему устанавливаются исключительно в долларах, тогда как большинство БЦ классов В и С в этом году номинируют их в гривне, что значительно упрощает подписание договоров. «В классе А для самых интересных арендаторов управляющие компании могут зафиксировать в гривне ставку, но только на первый год», — уточнил Ленченко. По данным JLL, максимальная арендная ставка в третьем квартале не изменилась и составляет сейчас 350 долларов за кв. м в год (29 долларов за кв. м в мес.).

Пустует все меньше

В общей сложности за три квартала 2015 г. наибольшее количество офисных площадей арендовали компании сферы производства и IT компании: их доля в объеме закрытых сделок составила 38% и 33% соответственно. Около 40% спроса в секторе производства занимают FMCG компании (производство товаров народного потребления). В июле-сентябре заметно активизировался спрос со стороны компаний сферы торговли.

Структура спроса в январе-сентябре 2015 г.

Источник: JLL

В целом ситуация на рынке профессиональной офисной недвижимости впервые за год (с третьего квартала 2014-го) начала показывать положительные результаты. К примеру, уменьшилось количество свободных офисов, на конец третьего квартала вакантность составила 26,9%, что на 0,3% ниже показателя предыдущего квартала (в классе А за прошедший квартал вакантность снизилась до 39,4%, а в классе В до 23,3%).

Однако уменьшение этого показателя было в первую очередь обусловлено низким объемом нового ввода на рынке Киева, отмечают аналитики JLL. С начала года в столице введено лишь 36,1 тыс. кв. м качественных офисных площадей: почти втрое меньше, чем за аналогичный период прошлого года, когда ввели 103,9 тыс. кв. м.

«Мы не ожидаем выхода нового предложения на рынок до конца 2015 года, что в текущих условиях спроса на офисные помещения поспособствует дальнейшему снижению вакантных площадей на рынке и укрепит арендные ставки, — считает аналитик отдела исследований компании JLL Марьяна Супчан. — При этом заявленный на 2016 год объем новых офисных площадей более чем в два раза превышает ввод в 2015 году».

Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в Киеве в этом году

Источник: JLL

Динамика ввода офисных площадей в Киеве

Источник: JLL

Новички заселяются понемножку. В Forum West Side, как рассказал Ленченко, сейчас есть арендатор на пол-этажа, на Лабораторном переулке — пока никого, БЦ на Жилянской снят с аренды и выставлен целым комплексом на продажу. «Есть спрос на бизнес-центр на Глушкова/Васильковская. Ставки там от 10 у.е/квадрат, и запрашивают потому, что руководители фирм живут в Голосеевском районе», — отметил Валентин Ленченко.