С середины октября резко увеличилась активность на столичном рынке офисной недвижимости. «Осень — традиционное время переговоров. Большинство компаний именно сейчас продлевают договора аренды на следующий год», — пояснил «Вестям» учредитель консалтинговой компании Property Partners Валентин Ленченко. Но в этом году, по его наблюдениям, наибольшую долю просмотров заказывают так называемые «туристы» — те, кто просто изучает условия в разных бизнес-центрах, чтобы иметь дополнительные аргументы на переговорах со своими нынешними арендодателями.

Решили пересидеть

По данным DTZ, сделки по пересмотру условий аренды и продлению договоров составляют в этом году 57% от их общего количества. «В третьем квартале динамика спроса значительно улучшилась. Ранее большинство компании не могли строить долгосрочные планы развития, сейчас же бизнес-процессы активизировались. Значительная часть арендаторов приняли решение повысить качество и увеличить площадь арендуемых офисов. Повышенным спросом пользуются качественные помещениям класса «В» с современными инженерными системами. Рассматриваются, в основном, варианты помещений, не требующих капитальных вложений», — прокомментировал нам ситуацию директор департамента агентских и консультационных услуг в сфере офисной недвижимости компании «DTZ Украина» Левон Папоян.

Пока непонятно, выльется ли этот интерес арендаторов в реальное увеличение количества сделок. Тем более, если оправдаются худшие прогнозы аналитиков, прочащих очередной обвал гривны и ухудшение экономической ситуации в стране.

Если же анализировать уж состоявшиеся крупнейшие сделки, то можно отметить, что единственной компанией, которая в этом году расширила арендуемую площадь стала Siemens (до 2430 кв.м., в БЦ Horizon Park). На переезд решились IT-компании Cogniance (в Forum Victoria Park), Noosphere Ventures (БЦ «Барокко»), ритейлер Watsons (БЦ SP Hall) и дипмиссия EUAM в Украине (БЦ на Владимирском спуске, 4). Остальные просто продлевали договора.

Крупнейшие сделки аренды офисных помещений 2015 г.

Период

Арендатор

Площадь

Объект

Тип сделки

3 квартал

Ciklum

14031

"Гулливер"

пересмотр условий

3 квартал

Cogniance

4636

Forum Victoria Park

перемещение

2 квартал

Noosphere Venture

2960

"Барокко"

перемещение

3 квартал

P&G

2790

БЦ на ул. Игоревской, 13/5

продление договора

1 квартал

Siemens

2430

Horizon Park

продление договора/расширение площади

2 квартал

Ericsson

2209

Forum Business City

продление договора

3 квартал

Watsons

2165

SP Hall

перемещение

1 квартал

EUAM

1800

БЦ на Владимирском спуске, 4

перемещение

3 квартал

L'Oreal

1916

Horizon Park

продление договора

2 квартал

IBM

1746

Horizon Park

продление договора

1 квартал

Sun InBev

1638

БЦ "Фаренгейт"

продление договора

Данные: DTZ 

Валентин Ленченко вспомнил еще два актуальных примера, пока не завершившихся сделками. Компания Wargaming забронировала еще один этаж под расширение, но заморозила свои планы. «Еще одна IT компания вела переговоры о переезде в БЦ класса «А». Но с учетом нынешней ситуации в стране, они сейчас в раздумьях, куда же переезжать: в более фешенебельный офис или лучше в другую страну», — пояснил Ленченко.

Ищут ремонт и кабинеты

Компании, которые все же решаются на переезд, рассчитывают значительно улучшить качество помещений за те же, а то и меньшие деньги. И такой шанс у них есть. В киевских бизнес-центрах сейчас пустует четверть помещений. Причем семь из девяти новых объектов, введенных в эксплуатацию в этом году, пока не смогли привлечь ни одного арендатора. Так что управляющие компании БЦ весьма заинтересованы в новых клиентах и готовы идти им навстречу.

«В большинстве случаев компании переезжают в те офисные центры, в которых владельцы готовы предложить высокий уровень базовой отделки, либо отделку «под ключ», что позволяет арендаторам избежать дополнительных капитальных затрат», — говорит управляющий директор Colliers International (Украина) Александр Носаченко.

Кроме обязательного ремонта, арендаторы все чаще требуют возможности организовать кабинетную систему. «Взять хотя бы два объекта одного девелопера — Forum Victoria Park и WestSide. В первом предлагаются готовые помещения, и свободных мест практически нет. Второй такого формата не предусматривает, и как следствие, слабо заполняется — сейчас арендовано всего пол-этажа. Хотя девелопер берет часть расходов по ремонту на себя, потенциальный арендатор должен оплатить всего 40%», — рассказал Валентин Ленченко.

Скидки — каждому

По данным DTZ, сейчас стоимость аренды (за один квадратный метр) в БЦ класса «А» составляет $17-28 /кв.м., класса «В» — $7-20/кв.м, «С» — $5-9/ кв.м. в месяц. Но расценки на офисы более низкого класса фиксируются в гривне, что стало одним из главных конкурентных преимуществ.

Отказаться от привязки к доллару управляющие компании большинства БЦ класса «В» были вынуждены нынешней весной, когда произошел очередной обвал гривны. «В сегменте офисов класса «А» на это не пошли, но и там довольно часто применяют фиксацию курса. Причем используется так называемый «условный курс», размер которого остается основным предметом переговоров. Для каждого арендатора — свои условия», — объяснил Ленченко.

Самые распространенные ставки в классе «В» — от 200 до 300 грн/кв.м, но есть более выгодные предложения. Например, некоторые помещения на цокольных этажах в Forum Victoria Park были выставлены по 70 грн/кв.м. в месяц.

По наблюдениям Ленченко, те компании, которые сидят в офисах класса «А», редко меняют уровень БЦ, но в переговорном процессе находятся постоянно. «Управляющая компания не пойдет на снижение номинированных ставок в классе «А». Снизишь в этом году на доллар, попробуй потом вернуться к стартовому уровню или объяснить, почему в следующем сезоне не пойдешь на такой шаг, чтобы удержать клиента. Но торги идут… Фиксируют курс на определенный срок, все оформляется дополнительными договорами. Чаще всего «условный курс» пересматривают раз в квартал», — уточнил эксперт.

А вот с новыми клиентами — совсем другое дело. Чтобы заманить их, дают скидки на первый год до 30%. «Есть бизнес-центры класса «А», которые готовы предложить помещения по $15/кв.м (при средней ставке $22/кв.м). В БЦ класса «В» со средней ставкой для 200 грн/кв.м в месяц новичка предлагают арендую плату 160 грн/кв.м», — пояснил Ленченко.