Киевским ритейлерам стали меньше строить магазинов. Общий объем ввода новых торговых площадей по итогам 2014 г. сократился на 46% (по сравнению с прошлым годом) — до 60,6 тыс. кв. м, сообщила «Вестям» руководитель департамента торговых площадей компании JLL в Украине Анна Чуботина. В целом предложение качественных торговых площадей в столице достигло 773,6 тыс. кв.м

Как писали «Вести», этом году было открыто всего два профессиональных торгово-развлекательных центра: «Атмосфера» (30,2 тыс. кв.м) и «Проспект» (30,4 тыс. кв.м). Все остальные открытия ТРЦ, которых ждали в 2014-м (Respublika, River Mall, Lavina Mall Blockbuster, Retroville) будут запущены в более поздние сроки.

Новые форматы

ТРЦ «Атмосфера», открытый в апреле, накануне первого обвала гривны, умудрился пережить со своими арендаторами все три падения национальной валюты, хотя позиционируется как ТРЦ лакшери-сегмента, который больше всего пострадал от кризиса в этом году. На сегодня, как сообщили в пресс-службе «Атмосферы», там открыто 42 магазина, среди которых монобренды Dirk Bikkembergs, Dirk Bikkembergs Kids, Audimas, Scorpio, Villa Gracia, аптека ВитаЛюкс, BoConcept.

А вот из запланированных «развлечений» в этом году открылся только картинг с самыми быстрыми машинками в городе. Как сообщили в пресс-службе, предварительный договор аренды подписан также с кинотеатром и большим рестораном, однако их хозяева приостановили свои работы до стабилизации ситуации в стране. Посещаемость «Атмосферы» в будние дни составляет 5-7 тыс. человек, в выходные — 4-5 тысяч.

«Посещаемость потихоньку растет. За осень у нас было открыто 13 новых магазинов и только один арендатор съехал. Несколько магазинов «переехало» к нам из зоны АТО. Для такого непростого времени мы считаем, это очень хороший показатель», — отметила в разговоре с «Вестями» директор по маркетингу девелоперской компании DeVision Екатерина Старунская.

ТРЦ «Проспект» официально открылся только в декабре. «Сейчас открыта 61 дверь, арендовано 72% площадей. Посещаемость 36-39 тысяч в будний день и около 55 тысяч в выходные», — сообщила «Вестям» директор по аренде Arricano Real Estate Юлия Счастливая. Среди якорных арендаторов — польская фешн-группа LPP, открывшая пять магазинов общей площадью 3 тыс. кв.м. (Reserved, Mohito, Cropp Town, House и SinSay).

Новые для нашей страны форматы в «Проспекте» представили Gloria Jeans и СOLIN'S. «Мы расширили целевую аудиторию. Раньше это были дети от года до 15, теперь ассортимент рассчитан до 22 лет. Поэтому весь товар на малых площадях не умещается. Так что в «Проспекте» арендовали 970 кв.м, далее планируем в Украине развивать магазины площадью от 1 тыс. кв.м», — сообщил директор по развитию Gloria Jeans Игорь Сидоренко.

Кроме того, MANGO – мегастор (506 кв.м) — впервые в Украине открыт не по франшизе и в торгово-развлекательном комплексе. В открытие прямо инвестировал собственник бренда — испанская группа Punto Fa S.L.

Также в «Проспекте» уже заработали магазины модной одежды, обуви и аксессуаров Women’s Secret, Springfield, Welfare, Arber, Vaismann, Luxoptica, Milavitsa, Munchen, Paco Lorente, Pierre Cardin, Levi's, Интертоп, Pandora, Colin’s, Wittchen, «Дека», «Золотой Век», Tob Max, Conte, «ТОСКАНА», а также парфюмерные и косметические магазины Yves Rocher, Beyond, БОМОНД. Еще одну точку открыл магазин товаров для дома JYSK, активно расширяющийся в текущем году. Действуют также детские магазины «Детский Мир», «Бембі» и супермаркет игрушек PLANETTOYS, и магазины техники «Фокстрот. Техника для дома» и «АЛЛО». В фуд-зоне поселились «Сушия», «ЯпонаХата», Salateira, Chicken Hut, Frecheza, McDonald’s, а в зоне развлечений — семизальный кинотеатр «Мультиплекс» и детский развлекательный парк Fly Park.

Выбирают из лидеров

В Arricano Real Estate убеждены, что открытия при занятости 72% — это очень хороший результат, особенно в нынешних условиях, и планируют воспользоваться успехом, позволяя себе выбирать из желающих арендовать площади. «У нас есть «якорная» площадка почти тысячу квадратов на первом этаже. Желающих ее арендовать достаточно, в том числе LC Waikiki и New Yoker. В данный момент мы ведем также переговоры с DeFacto — ритейлер номер два на рынке Турции, который еще не представлен на рынке Украины. Решение о том, кому из трех дать предпочтение будем принимать в конце января», — сообщила «Вестям» Юлия Счастливая.

Впрочем, только надеяться на счастливый случай в ТРЦ не намерены и заранее разработали антикризисные меры. Среди них pop-up store «Марафон», где арендатор в уже отремонтированном помещении получает возможность «протестировать» магазин.

Предполагается также систематизировать работу с общими зонами, рекламными площадями, проводить совместные коммерческие мероприятия, что позволит, по расчетам, увеличить чистый операционный доход с 4 до 11%.

Переходят на процент от оборота

В начале 2014 года, по данным JLL максимальная арендная ставка в столице оставалась на уровне $1200. за квадратный метр в год или 100 долларов в месяц. Сейчас она упала как минимум на 20% — до 80 у.е. в месяц. При этом не только курс «у.е.», а не только сама ставка, уже стали моментом договора между арендатором и управляющей компанией.

«Уже в начале 2014 года на рынке Киева появилась практика индивидуальных договоренностях между арендаторами и арендодателями с целью пересмотра коммерческих условий аренды. И она остается актуальной и на сегодня», — говорит Чуботина.

Формы индивидуальных договоренностей различны: фиксация арендной ставки в гривнах по курсу ниже официального, предоставление скидки для ставки в долларах, соизмеримой девальвации гривни с начала 2014 года. Обычно сроки индивидуальных договоренностей — от месяца до трех.

Кроме того, достаточно часто переходят на частичный расчет арендной платы как процента с оборота. Например, рассказал «Вестям» начальник отдела недвижимости и развития компании «Фокстрот. Техника для дома» Василий Шургот, компании удалось перезаключить договора именно по той схеме. «В начале года 80% наших договоров были с фиксированной платой, номинированной в долларе. Уже к ноябрю 85% договоров были переведены в гривну и предполагали схему «процент с оборота», — похвастался он.

Также Названы ТОП-5 киевских ТРЦ

Юлия Счастливая сообщила, что в ТРЦ «Проспект» используется миксовый вариант: фиксированная ставка плюс процент от оборота. «Перейти на чистый процент мы не можем, у нас есть обязательства по кредитам и мы должны гарантировать банку, что определенную сумму арендных платежей мы точно получим», — пояснила она.

А в ТРЦ «Атмосфера» применяются все варианты договоров. «Все зависит от арендатора: с каким брендом он стоит и какой поток приводит в торговый центр. Например, с нашим якорным арендатором «Фуршет Гурман», который занимает площадь более 7 тыс. кв.м., мы применяем практику процента от оборота, но при этом арендатор вкладывает значительные средства в раскрутку и рекламу торгового центра. А с небольшими арендаторами в большинстве случаев зафиксирована конкретная арендная ставка, которая выгодна всем», — пояснила Екатерина Старунская.

Вакантность не растет

При этом эксперты не видят причин для дальнейшего снижения арендных ставок: ранее анонсированные вводы новых площадей отложены, а роста вакантности уже нет. «Незначительные колебания вакантности в четвертом квартале были обусловлены естественной ротацией арендаторов», — сказала Чуботина.

Правда, по данным Colliers International, показатель вакантности в торговых и торгово-развлекательных центрах (ТЦ/ТРЦ) Киева из-за политических и экономических событий в стране впервые за 12 лет превысил пятипроцентный уровень и составил к концу октября 2014 года 8%. Зато сейчас он почти не меняется, а это хороший признак. «Ритейл одним из первых остро реагирует на отсутствие политической и социально-экономической стабильности, но в то же время это тот сегмент, который восстанавливается первым», - говорит управляющий директор Colliers International Александр Носаченко.