Опрошенные «Вестями» эксперты ожидают активизацию «заморозок» строительства в этом году. В «группу риска» относят те проекты жилых домов, которые только начали строиться и должны сдаваться в эксплуатацию в конце 2015 г. и позже. Поскольку в них доля проданных квартир наименьшая.

«Люди в кризисной ситуации не готовы принимать стратегические решения, касающиеся будущего, и инвестировать в жилье. Если настроения изменятся, строительные компании смогут довольно быстро преодолеть свои финансовые проблемы и кризис будет почти неощутим. Но если текущая нестабильность затянется, то вполне возможно, что в Украине появится много новых недостроев», — считает маркетолог компании «Соцмарт» Мирослава Рекун.

Тем временем Продажи квартир в Киеве упали до 15-летнего минимума

Еще одна группа риска — региональные строительные компании и небольшие фирмы, которые не имеют длительной положительной истории. «Уже сейчас можно говорить о том, что количество сделок в новостройках пригорода с января по март 2014 г. сократилось более чем на 30-40%», — рассказывает директор отдела продаж ЖК «Park Stone» (Оболонь) Дмитрий Шостя. По его мнению, имея деньги на руках, покупатель скорее купит квартиру на вторичном рынке Киева, чем в новостройке пригорода.

Удар по строительству жилой недвижимости могут нанести и изменения правил игры для инвесторов. Если будет принято решение о жесткой фискальной политике для иностранных инвесторов, то некоторые масштабные проекты в жилом строительстве могут остановиться.

По состоянию на март, согласно отчету аналитической компании «Соцмарт», в Украине было «заморожено» 359 объектов (это в три раза меньше, чем в 2013 г. — 1058), а в Киеве — 24. Самым проблемным для строителей стал Голосеевский район, где остановлено возведение 5 домов. За ним идет Дарницкий, Печерский и Шевченковский — по 4 объекта.

Таблица: Количество строящихся жилых объектов по районам Киева

Район

Количество всех строящихся жилых объектов

Количество активно строящихся жилых объектов

Количество приостановленных строек жилых объектов

Голосеевский

38

33

5

Дарницкий

23

19

4

Деснянский

4

4

-

Днепровский

13

12

1

Оболонский

9

9

-

Печерский

19

15

4

Подольский

12

10

2

Святошинский

13

11

2

Соломенский

16

14

2

Шевченковский

30

26

4

Активное строительство многоэтажного жилья идет на 913 площадках по всей стране. Лидерами по количеству «живых» новостроек сегодня являются Киевская область (178), Киев (153), Львовская (95) и Одесская (63 объектов) области. В трех областях (Днепропетровской, Закарпатской и Запорожской) количество «замороженных» строек превышает активные. Но по-настоящему плачевная ситуация только в Кировоградской области — по данным компании «Соцмарт» на сегодняшний день здесь не строится ни один жилой объект.

Репутация стоит финансирования

Специалисты говорят, что основные причины приостановки строительства — это отсутствие финансирования и проблемы со строительной документацией. Причем недостаток средств чаще связан не с экономическим кризисом, а с репутацией компании-застройщика. «В Украине есть строительные компании, которые хронически страдают из-за отсутствия финансирования своих объектов. Например, запорожская компания «Арсенал-Резерв», киевский жилищный кооператив «Собственная квартира», ООО «Донбасская Инвестиционная Строительная Компания» в Донецке и др. Все эти компании имеют в своем портфеле истории с недостроями, задержкой ввода домов в эксплуатацию», — сообщила Мирослава Рекун.

К примеру, в отделе продаж ЖК «Собственная квартира» «Вестям» сообщили, что в одном из их домов уже живут люди, а второй возвели уже до четвертого этажа. Однако представитель подрядной организации ПП «Анбай» Ярослав Анатольевич нам сообщил, что канализация к дому не подключена. «Мы выполнили все работы, но уже три месяца не можем добиться оплаты, поэтому дома — без центральной канализации. Более того, застройщики собирают нечистоты в подземный резервуар, распложенный на трехметровой глубине. Это не просто незаконно, но опасно, прежде всего, для самих жителей. Так что дом так и не сдан в эксплуатацию», — сказал он.

В Киеве еще строят

Хотя март 2014-го стал худшим по уровню продаж квартир в столице за последние 15 лет, застройщики настроены оптимистично и уверены, что у столичного рынка большие перспективы, поэтому с начала года заложили еще 62 площадки. Всего в Киеве сейчас идут работы 243 жилищных объектах – от нулевого цикла до уже достроенных многоэтажек, оформление прав на квартиры в которых притормозилось из-за неразберихи в контролирующих органах (ГАСК и Госсреестр вещных прав).

Эксперты ожидают, что в 2014-м в столице будет построено 1-1,5 млн кв.м. — почти столько же, сколько в прошлом году. «Наиболее активно жилье строится в Голосеевском и Шевченковском районах Киева, а также на Левом берегу. Новые стройплощадки появились в Святошинском и Соломенском районах», — говорит Мирослава Рекун.

Руководитель отдела продаж ЖК «Новопечерские Липки» Виталий Медников также считает, что первый квартал нельзя назвать провальным. «Конечно, 2013-й был лучше по многим показателям. Но мы довольны и результатами первого квартала 2014-го, как по уровню клиентской активности, так и по количеству продаваемого жилья», — сказал он.

По словам Дмитрия Шостя, март был достаточно успешным и у них: квартир было продано на треть больше, чем в феврале. Правда, здесь при строительстве объекта рассчитывают не только на средства будущих жильцов: в семисекционном доме реализуются квартиры в 1-3 секциях, а остальные достраиваются за счет кредитов. «Государственным ипотечным учреждением было выдано 50 млн грн, остальные средства выделены банком-партнером, — рассказал Шостя. — В этом году мы приняли решение выставлять на продажу только достроенные секции».

Однако не все настроены насколько оптимистично. Многие девелоперы предпочли «кризисный» год посвятить завершению проектов. К примеру, крупнейший киевский застройщик — «Киевгорстрой» — отказался начинать новые строительства в этом году. «Наша задача — выполнение всех договоров с инвесторами. На сегодня у нас 6,5 тысяч договоров на приобретение квартир, то есть это 6,5 тысяч семей, которые очень обеспокоены тем, что происходит на строительном рынке. Мы сдадим все 27 зданий по графику», — пообещал глава наблюдательного совета ПАО «ХК «Киевгорстрой» Николай Порайко.

ГСК «Укрбуд» в Киеве реализует 15 объектов, однако многие эксперты сомневаются, что эта государственная компания сможет одинаково хорошо вести все стройки. Тем более, что некоторые из них — «размороженные», то есть с не лучшей репутацией. Например, ЖК «Герцен-Парк» — перелицованный «Зеленый гай», который по обещаниям первого застройщика, «Интербудинвеста», должен был введен в эксплуатацию еще в 2007-м. Так что для стимулирования продаж для всех 15 объектов «Укрбуд» придумал акцию: тем, кто сейчас оформит договор и оплатит 50% стоимости, зафиксируют стоимость квадратного метра.

Долларовая привязка

По наблюдениям специалистов компании «Домобаза», с января 2014 года около 25% компаний-застройщиков перевели стоимость квадратных метров в своих домах из гривен в доллары, то есть повысили цену в гривневом эквиваленте на 10-20%.

Наиболее популярен этот маневр у застройщиков Западной Украины. Они объясняют это необходимостью закупать стойматериалы за границей и рассчитываться за них в валюте. А поскольку у нас ситуация нестабильная, чтобы не менять цену на жилье дважды в неделю, проще установить ее сразу в у.е. «Количество компаний, которые страхуются подобным образом, стремительно растет. Если ситуация в стране не изменится, к концу весны большинство украинских девелоперов привяжут цены на новострои к курсу доллара, чтобы нивелировать возможные финансовые потери из-за колебаний котировок», — уверена Мирослава Рекун.

Таблица: Количество строящихся жилых объектов в разных областях Украины

Область

Количество всех строящихся жилых объектов

Количество активно строящихся жилых объектов

Количество приостановленных строек жилых объектов

АР Крым

179

131

48

Винницкая обл.

14

9

5

Волынская обл.

13

11

2

Днепропетровская обл.

62

23

38

Донецкая обл.

50

28

22

Житомирская обл.

6

3

3

Закарпатская обл.

13

6

7

Запорожская обл.

16

7

9

Ивано-Франковская обл.

66

55

11

Киевская обл.

243

178

65

Кировоградская обл.

-

-

-

Луганская обл.

7

4

3

Львовская обл.

112

95

17

Николаевская обл.

13

8

5

Одесская обл.

79

63

16

Полтавская обл.

30

19

11

Ровенская обл.

24

21

3

Сумская обл.

14

11

3

Тернопольская обл.

37

34

3

Харьковская обл.

83

46

37

Херсонская обл.

12

9

3

Хмельницкая обл.

56

46

10

Черкасская обл.

14

9

5

Черниговская обл.

11

8

3

Черновицкая обл.

28

23

5

Стоит отметить, что некоторые компании оказались достаточно дальновидными и закупили стройматериалы заранее. «Уверен, что это мы видим не последнее в этом году подорожание стройматериалов. Но многие застройщики, в том числе и мы, заключаем долгосрочные договора с поставщиками стройматериалов. Стоимость квадратного метра регламентируется инвестиционным договором, поэтому для существующих инвесторов она не изменится. Что же касается наших новых покупателей, то, скорее всего, мы будем поднимать стоимость не более, чем на 10%», — рассказал Дмитрий Шостя. «Строительные материалы у нас закуплены были до обесценивания гривны, поэтому стоимость квадратного метра осталась прежней», — подтвердил Виталий Медников.

Эксперты не видят причин поднимать стоимость квартир в новостройках, даже несмотря на то, что некоторые стройматериалы действительно подорожали с начала года на 20%. «На фоне снижения потребительского спроса застройщики не рискнут поднимать цену, они будут работать на пределе рентабельности», — считает аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.

Справедливость этого тезиса подтверждают колебания цены на столичную «первичку»: по данным ИАП «Столичная недвижимость», средняя гривневая цена квартир в новостройках снизилась в марте (по сравнению с февралем) на 1,05% — до 13,6 тыс. грн. за кв. м. Правда, при этом стоимость квадрата в эконом-классе выросла на 0,9% — до 10,9 тыс. грн., а в премиум-классе на 0,64% — до 22,1 тыс. грн. Зато жилье в бизнес-классе подешевело на 0,76% — до 15,2 тыс. грн. за кв.м.