Цель продажи заложенных квартир и машин всегда одна — избавиться от кредита. Если сделать это максимально выгодно, то не только долги перед банком погасите, но еще и на жизнь немного останется. Именно из-за прав собственности на залоги и спорят заемщики со своими банками все время. Поначалу кредиторы проигрывали в этом противостоянии, потому заемщики продолжали от них бегать и отбиваться в судах. Первая мощная волна таких споров прокатилась по стране еще в 2012–2013 гг., а повторная — в прошлом году в разгар стремительной девальвации гривни. Но с недавних пор люди стали все меньше выигрывать у финансистов и поняли, что спорить не всегда есть смысл и выгоднее договариваться.

Во-первых, банкиры наловчились быстро выигрывать иски и выселять должников с семьями из заложенных квартир. Во-вторых, при продажах залогов банки стали все сильнее занижать стоимость имущества, уценивая его на 50–60%. Говоря о причинах, эксперты выдавали разные версии. От коррупционных: квартиры и машины специально продавали по дешевке, поскольку они отходили знакомым банкиров за отдельную «благодарность». До объективных — кризисных: чтобы быстро продать залоги в разгар экономического кризиса, финансистам приходилось сильно уступать в цене. Скорость сейчас очень важна для банков, поскольку люди продолжают изымать у них свои вклады, и живые деньги для выплат им постоянно нужны.

Факт остается фактом: нередко вырученных от продажи залога денег не хватало для того, чтобы покрыть долг. У людей отбирали жилье, и у них при этом еще оставались долги перед финучреждениями.

«Если брать принудительную реализацию через Государственную исполнительную службу, то мы имеем следующие расходы: судебные (госпошлина, услуги юриста и пр.), исполнительный сбор в размере 10% от суммы взыскания. Также, согласно прошлогоднему приказу Минюста (№656/5), размер вознаграждения по организации и проведению электронных торгов составляет 5% от стоимости реализованного имущества (с учетом затрат на хранение, оценку, организацию и проведение реализации имущества): банк должен продавать через систему электронных торгов арестованным имуществом (СЭТАИ). На практике расходы на принудительную реализацию залога могут достигать 30—40% от стоимости залога», — рассказал директор департамента по роботе с проблемной задолженностью Укринбанка Владимир Сидоркин. А бывает, что издержки достигают и 60–65% цены имущества.

Потому со временем заемщики стали понимать, что лучше не бегать от банка, а договариваться — добровольно и максимально выгодно продавать залог. Чтобы хватило и заем закрыть и еще недорогую квартирку или машинку купить.

«По нашим данным, количество добровольных реализаций залога в 2014 году увеличилось на 27% (по сравнению с 2013-м), а за январь-март 2015 года количество таких сделок (по сравнению с аналогичным периодом минувшего года) выросло на 60%», — сообщил руководитель практики работы с проблемными активами адвокатского объединения «СК ГРУП» Денис Власов.

КАК ДОГОВАРИВАТЬСЯ

Непреложное правило — добровольная продажа заложенной квартиры или машины должна происходить с согласия банка и при его непосредственном участии. Если все делать по закону (и не опускаться до черных схем), то по другому просто не получится. «Информация о таком имуществе находится в реестрах, где указано, что оно отягощено залогом. В данном статусе его отчуждать нельзя. Банк должен дать разрешение на продажу залога, которое устанавливается в нотариальном порядке», — подчеркнул юрист судебного департамента ЮК «Грищенко, Пронин и партнеры» Андрей Некрасов.

В теории получение банковского разрешения на продажу залога — не проблема. Конечно, на такую продажу, которая позволит погасить кредит. По крайней мере, финансисты утверждают, что всегда идут навстречу заемщикам и настроены на диалог. «Естественно, банки не заинтересованы затягивать процедуру погашения долгов заемщиков, поэтому первоочередной задачей является использование возможности погашения долгов собственниками самостоятельно, на добровольной основе. Это экономит время и усилия. Таким образом, банки только приветствуют намерения заемщиков реализовать залоговое имущество на добровольной основе», — заверил «Вести» старший специалист отдела реализации залоговой недвижимости ОТП Банка Олег Губик.

На практике же банкиры далеко не всегда готовы расстаться с заемщиком. Тем более с тем, кто аккуратно выплачивает кредит: если человек все вовремя платит, то финучреждению просто нет смысла с ним расставаться и лишаться стабильного дохода — выплаты процентов. Таким дольше всего приходится согласовывать продажи квартир и машин с банком, и им точно можно не рассчитывать на льготу по списанию, которая интересна всем — дисконт или списание. Обычно ее получают неплательщики: если человек пропал и не платит по кредиту, а потом через несколько месяцев является в банк с повинной, то при одномоментном погашении (сразу всей суммы наличными) займа ему могут списать от 10–15% до 50–60% долга. Добропорядочному заемщику на такое рассчитывать не приходится. Потому юристы советуют схитрить.

«Парадокс нашей банковской системы как раз и заключается в том, что добросовестным заемщикам вообще не делают никаких скидок. У нас неоднократно было такое, когда аккуратный плательщик, чтобы получить скидку, должен был умышленно не платить 2–3 месяца по кредиту и написать в банк несколько писем о потере дохода. Только тогда у кредитного комитета финучреждения возникают основания для принятия решения о списании», — рассказал нам управляющий партнер юрфирмы «Можаев и Партнеры» Михаил Можаев.

К слову, проще всего сейчас валютным ипотечным заемщикам. Его финансисты не могут выселить, даже если он вообще ничего не будет платить по кредиту, поэтому если должник вдруг предложит мирно продать его жилье и погасить все долги, то банк точно ухватится за этот шанс. «Сейчас действует мораторий на продажу заложенного имущества по валютным кредитам, то есть мирный вариант урегулирования, это чуть ли не единственный реальный вариант разрешить сложившуюся ситуацию», — напомнил старший юрист ЮК Prove Group Антон Каганец.

КАК ЭТО РАБОТАЕТ

Единой практики нет: у каждого банка своя политика по части продажи залогов. Хотя у всех одна цель — чтобы кредит и текущие проценты по нему были полностью погашены. Но несмотря на это, некоторые финучреждения выступают категорически против того, чтобы заемщик за руку приводил в банк выбранного покупателя машины или квартиры. Они могут настоять на том, чтобы залог продавался публично и открыто. Это значит, что информацию о нем и объявление о продаже разместят на сайте банка, и только после этого его можно будет купить. Потому не всегда стоит сразу приводить покупателя в банк, лучше будет, если он сам свяжется с финучреждением после появления объявления.

В целом же процедура не сложная, хотя может занять несколько недель. «Для начала обратиться в банк с заявлением, в котором изложить информацию о желании реализовать залоговое имущество в счет погашения кредита. Далее финучреждением осуществляется оценка предлагаемого к продаже имущества. После вопрос выносится на заседание кредитного комитета, где и принимается решение о целесообразности реализации, стоимости реализации, дисконтах и прочих условиях. Должник должен быть готов, что оценка банка может не совпадать со стоимостью, по которой он предложил это имущество своему покупателю. После согласования всех нюансов осуществляется реализация либо готовому покупателю, либо объект выставляется на продажу на сайты реализации залогового имущества, которые имеет каждый банк», — рассказал «Вестям» Владимир Сидоркин. Обычно так поступают крупные финучреждения и которых есть под рукой профильные специалисты.

ДЕНЕГ НЕ ХВАТАЕТ

Если заемщик после продолжительных поисков так и не нашел покупателя, и банк тоже никак не может никому всучить его квартиру или машину, то его можно уговорить на еще один компромиссный вариант — повторное кредитование. Особенно охотно финансисты соглашаются на такое при отягчающих обстоятельствах: например, если клиента уволили или сократили ему зарплату, и он начинает с опозданиями вносить текущие платежи по кредиту.

Вот тогда финансисты могут согласиться на вариант с приводом покупателя, у которого нет всей суммы на покупку, скажем, квартиры. Того, кто также нуждается в кредите. Чаще всего банк соглашается на небольшую недостачу: жилье стоит, скажем, около 1,5 млн грн, а у потенциального покупателя есть 1,2–1,3 млн грн. В этом случае банк может согласиться предоставить ему кредит на 200–300 тыс. грн. Конечно, согласится не каждый, а лишь тот, у кого на текущий момент нет проблем с ликвидностью — со свободными средствами.

Неважно, что, по сути, речь идет о переоформлении части старого кредита, который пять лет назад выдавался в гривне под 18–20% годовых. Сейчас на такие ставки рассчитывать не стоит: средняя стоимость немногочисленных займов, которые предоставляют некоторые банки, превышает 30–33% годовых. Да и, в принципе, нужно быть готовым к тому, что банк подойдет к выделению денег как оформлению нового кредита, а не переоформлению старого.

«Размер финансирования на покупку залога индивидуален и зависит от финансового состояния клиента, первоначального взноса, стоимости залога. Такой кредит будет выдаваться по процентным ставкам, действующим в банке на момент выдачи. Старая ставка не переносится», — заверил Владимир Сидоркин.

НЮАНСЫ

Покупателям залоговых квартир и машин очень важно проследить, чтобы сразу после внесения всей стоимости имущества они были оформлены его собственниками. «Продавец залога с согласия банка должен снять запрет на реализацию имущества в государственных реестрах», — уточнил «Вестям» директор департамента реструктуризации активов банка «Хрещатик» Богдан Дубенский. После этого в реестре движимого и недвижимого имущества можно переоформлять права собственности на нового владельца.

Всю процедуру продажи залогов и переоформления имущества обычно оплачивает заемщик. «Расходы, связанные с реализацией предмета залога, обычно несет должник. Однако возможны случаи оплаты таких расходов банком и погашения этих расходов после продажи залога», — рассказал нам Сидоркин. И уточнил, что, например, для недвижимости ключевое — это расходы на нотариальное удостоверение сделки купли-продажи, снятие ипотеки и запрета на отчуждение недвижимого имущества, а для машин — расходы по снятию/постановке на учет транспортного средства и оплата справки-счета. «Минимизировать нотариальные расходы можно путем обращения к знакомым нотариусам, которые возьмут за свои услуги меньшую сумму. Расходы по снятию/постановке на учет машин, к сожалению, минимизировать не удастся, так как это платежи в пользу государства», — заметил эксперт.

Еще один важный момент — общайтесь с банком исключительно в письменной форме. Особенно, если речь идет об обещаниях, тем более о таких важных, как размер списания — той доли долга, которую вам «прощают». Иначе можете остаться ни с чем. «Если банк обещает только на словах — не верьте, это ловушка на 99,9%. Поменяется сотрудник или вдруг окажется, что ваш менеджер вообще не имел прав давать такие обещания и т. п. У заемщика останется долг, с которым уже сложно что-либо будет сделать. Многие попадаются на эти уловки, но вернуть уже почти всегда ничего не возможно», — подытожил Михаил Можаев.

ТРИ ВАРИАНТА ДЕЙСТВИЙ

1. Поиском покупателей имущества занимается заемщик, так как банк не имеет своего подразделения или своей коллекторской компании, на которые бы возлагались такие функции. В любом случае продажа залога происходит с разрешения банка и по согласованной с ним цене.

2. Банк параллельно с заемщиком занимается поиском покупателей. Для этого финучреждением сперва привлекается оценщик, который оценивает залог, а потом подбираются покупатели.

3. Банку или его коллекторской компании заемщик предоставляет доверенность на право продажи его собственности на залог. Тогда финучреждение самостоятельно продает залог и полученными средствами погашает кредит.

Потери при принудительной продаже залога:

50% – от первоначальной оценки. Занижение стоимости квартиры или машины при продаже через электронные торги

10% – Исполнительный сбор

5% – Расходы на торги