В Украине продолжают снижаться объемы строительства: за первый квартал 2015-го было принято в эксплуатацию 1,6 млн кв. м, что на 19,3% меньше аналогичного периода 2014-го. На этом фоне все сильнее выделяются региональные проекты, доля которых начинает подрастать в общей массе строек, несмотря на доминирование столичного региона (на Киев в январе — апреле пришлось 13,3% всех сданных объектов, область — 19,1%). Например, недалеко от лидирующих по строительству регионов в этом году оказалась Львовская область (10,6% сданного жилья), Ивано-Франковская (7,2%), Одесская (5,5%) Закарпатская (5,2%), Хмельницкая (5%), Ровненская (3,6%), Харьковская (3,4%) и Винницкая (3,3%).

Это по общему метражу. А по количеству строящихся новостроев после Киева лидирует Львов, где их 124, далее за ним идут Одесса (94), Харьков (48) и Днепропетровск (32). «Вести» выяснили, кто строит в регионах, какие квартиры и сколько они стоят.

ХАРЬКОВ

В Харькове сейчас 48 новостроев. Активные застройщики — «Трест Жилстрой-1», «Жилстрой-2», КДСК, «Констракшн Груп». Проекты от 3 до 25 этажей, десять жилых комплексов — выше 20 этажей.

Большинство объектов предлагают однокомнатные площадью более 38 кв. м и двушки от 60 кв. м.

По данным Харьковского агентства недвижимости (ХАН), цена квадратного метра в новостроях снизилась в среднем на 20% по сравнению с прошлым летом. «На данный момент цены предложения находятся в пределах от $222 до $2000 за кв. м, а год назад предлагали квартиры по цене от $457 до $2879 за кв. м», — уточнил пресс-секретарь ХАН Михаил Мищенко.

Цены июля-2015 на экономкласс составляют от 6,7 до 11 тыс. грн/кв. м, бизнес — 9,8–16 тыс. грн/кв. м, элит— 18,9–30 тыс. грн/кв. м.

При этом доля новостроев в общей структуре предложения на рынке выросла: сегодня 22,6% всех квартир — в строящихся объектах, в прошлом году таких было 17,2%.

Покупатель обращает внимание на площадь и стоимость, оптимальный формат — до 75 кв. м. В таком формате можно в Харькове найти и однушки, и двушки, и трешки.

В КДСК «Вестям» рассказали, что основной их клиент — местный, доля приезжих уменьшилась до 20–30%. Также уменьшилось по сравнению с прошлым годом количество инвестиционных сделок. «Постоянные клиенты есть, но их активность почти вдвое ниже», — рассказала менеджер отдела продаж Юлия. Также, по ее наблюдениям, люди стали осторожней — покупают только на стадии «коробка», хотя большинство застройщиков по-прежнему открывают продажи, как только получают разрешительные документы и заводят на стройплощадку технику. Тем не менее, по ее наблюдениям, на момент сдачи объекта в эксплуатацию в экономсегменте свободных квартир уже нет.

Все цены в Харькове озвучиваются покупателю в гривне. «В июне чуть снизили цены с 11–13 до 9,5–10 тыс. за квадрат. Влияет на ценообразование не только себестоимость, но и спрос. Лето — низкий сезон, таким снижением мы стимулируем продажи», — пояснила Юлия. Именно снижение цен сейчас — основная акция от застройщика, а весной, к примеру, делалась ставка на личные подарки: путевки, сертификаты на отдых —20–50 тыс. грн, телефон.

ОДЕССА

По данным Address.ua, в Одессе активно продаются квартиры на 94 объектах. Самые активные застройщики — Kadorr Group, «Одиссей-СМУ-11», «Гефест», «Стикон».

Этажность — от 4 до 24 этажей, причем 15 жилых комплексов выше 20 этажей. Самую маленькую однокомнатную в 21 кв. м предлагает ЖК «Комфорт», но в среднем в Одессе однушки строятся 31–50 кв. м, двушки — от 44 до 100 кв. м. Минимальной ценой квадрата — от 8,5 тыс. тыс. грн — завлекает ЖК «Мариинский», а максимальная — 46 тыс. грн — у ЖК «Ясная поляна».

Более 65% объектов в Одессе представляют экономкласс, бизнес-классом именуются 30%, премиум и элит — 5%. Предложение в экономклассе сейчас явно перекошено: 80% квартир — однокомнатные. Появились в этом году однушки и в премиум и элит-сегментах, но на сегодня их доля всего 5%.

Всплеск спроса здесь зафиксировали еще в начале года. В АН «Премьер» решили даже проводить для желающих обзорные туры по новостроям. «Многие жители Украины стремятся иметь недвижимость у моря, а единственное сегодня безопасное и законное приобретение после потери Крыма — это Одесса. Иностранцы тоже покупают, и мы рассчитываем, что их количество вырастет. Есть даже клиенты из России, хотя по сравнению с докризисными временами их конечно меньше», — пояснили в АН «Премьер».

По данным АН «Премьер», в экономсегменте распродаются до момента сдачи в эксплуатацию практически все квартиры, в бизнес-классе остаются до 2%, а самая большая доля свободных квартир в премиум-сегменте.

Из акций наиболее распространены по-прежнему скидка при стопроцентной оплате (до 20%) и беспроцентная рассрочка до введения дома в эксплуатацию. «Лучше всего люди клюют на предложение фиксации курса по 16 грн за доллар», — рассказал «Вестям» директор филиала Александр-N Алексей Красотов.

Появились предложения по кредитованию до пяти лет на условиях строительной компании. Из новинок сезона: в подарок предлагают штукатурку, остекление или утепление квартиры.

«С точки зрения экономики проблем у застройщиков нет. Да, по сути Kadorr предлагает в своих ЖК красивые комфортные гостинки, в их некоторых домах до 90% квартир — однокомнатные. На жилмассиве «Радужный» тоже 70–80% квартир — однокомнатные. И подобное предложение экономкласса распродается прекрасно, их охотно покупают и в качестве инвестиции, для дальнейшей сдачи в аренду, и одесситы для себя. Да, лет через 10–15 эти районы могут стать проблемными, но это вопрос социальный, с точки зрения экономики все в порядке», — считает Красотов.

ЛЬВОВ

Во Львове квартиры предлагаются в 124 новых жилых комплексах. Основные застройщики — «Ріел», ЕКО-ДІМ, «Будінвест», «Интергал-Буд», «Карпатбуд», «Бізнес-Вектор ДК», «Галжитлобуд».Этажность — от 3 до 18, но больше всего домов в 9–12 этажей: таких 65.

Цены на жилье находятся в диапазоне от 9 тыс. до 36 тыс. грн за квадрат. Площадь однокомнатной квартиры составляет от 31 до 76 кв. м, двушки — от 60 до 122 кв. м.

Как сообщил «Вестям» глава Львовского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Андрей Борисов, с октября прошлого года по март этого в регионе был значительный всплеск спроса на первичку. «Платежеспособная часть населения успела инвестировать свои средства в квадраты, уже в мае мы видели падение спроса», — уточнил он.

На пике спроса, в конце прошлого года, большинство застройщиков во Львове перешли с доллара на гривню в ценообразовании.

Лучше всего распродается элитное жилье — в исторической зоне, ближе к паркам, с архитектурой, аккуратно вписанной в ансамбль улиц. «Парковая, Коновальца, около  "Шевченковского гая" — на этих улицах элитные дома распродаются на уровне второго этажа. И покупают их исключительно львовяне, они понимают, что другой возможности не будет», — говорит Борисов.

Более массовые серии экономного жилья предлагаются в спальных районах, почти на границе Львова. Здесь основной спрос приходится на двушки, можно без проблем купить 65 кв. м за $45 тыс. Но есть и заведомый демпинг. «При себестоимости строительства в нашей местности от $400 за квадрат по этой же цене реализуют квартиры. За счет чего они экономят? Можно предположить, что на качестве строительства», — говорит Борисов.

Во Львове застройщики начинают продажи жилья сразу после получения всего пакета разрешительных документов (включая оформление Фонда финансирования строительства). «На первый пул продаваемых квартир, до 10% площади объекта, выставляются цены ниже на 15–20%», — пояснил «Вестям» управляющий продажами компании «Ріел» Валентин Яроменко.

Несмотря на падающий спрос, акции застройщиками проводятся точечно, например, на некоторые квартиры на малопопулярных верхних этажах. «Например, у нас из 17 строящихся комплексов, акции сейчас идут на трех», — заметил Яроменко.

Но есть предложения и заманчивее. Например, «Новый Львов» предлагает «комнату в подарок», то есть четырехкомнатную по цене трешки.

Надо отметить, что традиционная схема оплаты отличается от киевской: скидок при стопроцентной оплате быть не может. Есть базовые цены, они применяются при первом взносе не ниже 70%. На остаток дается рассрочка до ввода объекта в эксплуатацию под 10%. Цены на остаток платежа фиксируются в привязке к курсу доллара.

В целом же рынок перенасыщен, предложение раза в два больше спроса. «Отложенный спрос, конечно, никуда не делся, но я не вижу притока денег у населения. Переселенцы с Востока дают около 10–12% покупок, не более», — заверил Андрей Борисов.

«В этом году предложение вдвое выше прошлогоднего при падающем спросе, и те из застройщиков, кто испытывает проблемы с финансированием, могут потерпеть крах», — считает Яроменко.

По мнению Борисова, в зоне риска — объекты в спальных районах «со скучной архитектурой».

ДНЕПРОПЕТРОВСК

В Днепропетровске 32 новостроя высотой от 4 до 25 этажей. Однокомнатные квартиры — от 40 кв. м, двушки — от 46 кв. м. Основные застройщики — «Строитель-П», «Перспектива», «Созидатель».

Пик спроса на новое жилье в этом городе, по словам директора АН «Материк» Вячеслава Козаченко, пришелся на конец прошлого года — начало нынешнего, во время курсовых скачков. «Как только доллар начал откатываться — рынок стал остывать, и даже застройщики снизили в мае-июне свои цены на 5–10%», — сообщил он.

Основной спрос — коммерческий. «Большинство пытались спасти свои гривневые сбережения, конвертировать их в жилье. Эта тенденция сохраняется и до сих пор, для себя квартиры покупают мало», — говорит Козаченко.

По словам менеджера «Строитель-П» Татьяны, доля переселенческого спроса была минимальной, поскольку в прошлом году было мало объектов на последней стадии строительства. Но в целом проекты экономкласса, по словам Татьяны, сдаются со стопроцентной продажей.

В ЖК «Панорама» («Строитель-П») цены привязали к доллару с 2012 г., что вполне оправданно, поскольку этот объект позиционирует себя как бизнес-класс. «Но чтобы не отпугнуть клиента, мы были вынуждены в конце 2014-го зафиксировать цены. Обычно они меняются в зависимости от стадии готовности объекта. Сейчас $900–1350 в зависимости от площади квартиры, вида из окна и других факторов», — сообщила менеджер отдела продаж Татьяна.

70% квартир — однокомнатные, но их площадь от 71 кв. м, что позволяет играть с планировками. В штате несколько дизайнеров, и почти треть клиентов заказывают разработку проекта и сопровождение ремонта. Проект продавался с фундамента, сейчас реализовано 80% квартир.

По мнению Вячеслава Козаченко, на рынке Днепропетровска ощущается дефицит новых предложений. «Есть незаполненные ниши, особенно нуждается город в доступном жилье. Цена до $500 за квадрат нашла бы своего потребителя, и я уверен, что очень скоро такое предложение появится», — надеется он.