В Киеве до минимума падает строительная активность. С июня по сентябрь 2015 г. в столице стартовали продажи лишь в 10 новостроях, то есть на треть меньше, чем за лето 2014-го. Но интересно, что львиная доля из 2,6 тыс. строящихся квартир — 59% — приходится на жилье комфорт-класса, сообщила «Вестям» директор по маркетингу City Development Solutions Алла Куценко. Эксперты прогнозировали такой поворот событий, ожидая от застройщика лучших условий даже для бюджетного жилья.

«В силу растущей конкуренции застройщики понимают, что предложить покупателю дешевые квадратные метры сегодня уже недостаточно. Объект становится востребованным покупателем, если выполнено качественно строительство и создана комфортная среда для проживания», — пояснила Куценко.

КАК ВЫБИРАЮТ

Согласно исследованию UDP, решающими факторами при покупке жилья в Киеве остаются цена и локация недвижимости. «На третьем месте — инфраструктурный фактор, а именно комплексность объекта. Усиливается роль фактора безопасности: все больше покупателей обращают внимание на то, как охраняется объект, и какие системы безопасности проживания предлагает застройщик», — рассказала «Вестям» заместитель генерального директора по маркетингу инвестиционно-девелоперской компании UDP Олеся Перчак.

Почти все запущенные этим летом стройки реализованы в концепции «город в городе»: то есть охраняемая территория с развитой социальной инфраструктурой, пусть не внутри объекта, так в близлежащем районе. Но некоторые из проектов комфорт-класса обещают внедрить уже и более дорогостоящие наработки элит-сегмента.

К примеру, «Воздухофлотский квартал» сообщает, что во внутренний двор комплекса не будет доступа машин. Ранее такое решение в Киеве было воплощено только в элитном «Бульваре Фонтанов». «Для автомобилей предусмотрены места в 2-уровневом подземном паркинге и по периметру комплекса. Детские площадки и зоны отдыха не будут находиться рядом с проезжей частью», — рассказали в отделе продаж.

Однако подобные дорогие архитектурные решения не скоро станут трендами, считают эксперты. «Идет время экономии. А именно уменьшение площадей квартир во всех сегментах, сокращение расстояний между домами, поиск более дешевых технологий — например, возвращение панельного строения. В ближайшие год-два мы будем видеть именно такие новые проекты в бюджетном сегменте», — считает директор CDS Ярослава Чапко.

Но поскольку за внимание покупателя любой недвижимости надо бороться, то, по мнению управляющего директора ARPA Real Estate Михаила Артюхова, даже новострои эконом-сегмента будут стараться предложить «ягодку», чтобы выгодно отличаться от конкурентов — например, обустроить ультрасовременную прочную детскую или спортивную площадку. «В премиум-сегменте упор будет делаться на управлении недвижимостью, а именно предоставлении более широкого спектра услуг: от пойти забрать вещи из химчистки до сдать в аренду вашу квартиру, — говорит Артюхов.

В «Укрбуд» рассказали, что изучив спрос, внесли некоторые изменения в проект ЖК «Шевченковский», который позиционируется как бизнес-класс. «Там воплощено очень интересное архитектурное решение с использованием террас, где можно организовать дополнительную зону отдыха», — рассказала руководитель департамента продаж «Укрбуд девелопмент» Оксана Голобородько. В ЖК на Гоголевской, 47, обещают обустроить террасу на верхнем этаже, где «можно отдохнуть, полюбоваться пейзажем и даже помедитировать». В Sherwood, кроме детской площадки, трехуровневого паркинга и круглосуточной охраны акцент делают на дубово-елововой роще вокруг комплекса.

МАЛЮТКИ ДАЖЕ В ЭЛИТЕ

Все опрошенные застройщики признали, что спрос сместился в сторону меньших площадей. В «Укрбуд» говорят, что самый востребованный формат у них: светлые квартиры с комнатами от 15–18 квадратов с достаточно просторными кухнями. В отделе продаж «Киевгорстроя» сообщили, что инвестор более активно интересуется именно небольшими квартирами. «Это и понятно, ведь жилье придется оплачивать по новым, все более повышающимся коммунальным тарифам, поэтому выбор в пользу меньшего количества метров очевиден», — пояснили в «Киевгорстрое». Во второй очереди ЖК на Обуховской, у «Киевгорстроя» есть квартиры площадью 25 кв. м, они пользуются очень большим спросом.

В UDP («Новопечерские Липки», «Бульвар Фонтанов», River Stone) рассказали, что каждый раз перед началом строительства пересматривают планировочные решения. «Сейчас все больше на первый план выходит функциональность, а с ней — оптимизация пространства. Эта тенденция не связана с кризисом, это мировой тренд, который наш рынок также затронул», — пояснила Олеся Перчак. По ее наблюдениям, даже покупатели престижного жилья переросли этап «гигантомании» в жилых пристрастиях, который был моден еще несколько лет назад, и теперь они присматриваются к средним площадям, в которых могут чувствовать себя комфортно. «Для бизнес-класса «комфортная площадь» — это однокомнатные квартиры 45–50 метров, двухкомнатные — на 75–85 и трехкомнатные — на 100–120 кв. м», — говорит Перчак.

Есть среди объектов, где стартовали продажи, и размороженный объект, причем премиум-класса. Компания Delmar взялась за реализацию жилого комплекса по адресу ул. Драгомирова, 4б, строительство которого велось застройщиком «Сантана» и было остановлено еще в 2007 году. После перепланировки к продаже здесь представлены квартиры от 27 кв. м до 230 кв. м.

В сегменте бюджетного жилья площади однокомнатных квартир составляют 38–43 кв. м, двушек — 58–65 кв. м, трехкомнатных — 90–110 кв. м. «При разработке планировки квартиры перенимается опыт европейского рынка, когда площадь кухни увеличивают и создается кухня-гостиная, а площадь спален уменьшается», — пояснила Алла Куценко.

Михаил Артюхов прогнозирует, что в эконом-сегменте все большую долю будут занимать квартиры до 20 метров, а в объектах премиум-сегмента квартиры по 200–250 квадратов уйдут в прошлое. «Найти покупателя на жилье площадью 100 кв. м гораздо легче, чем любителя простора в 250 квадратов. Большая часть застройщиков «перекраивают» планировки. Из двухуровневого пентхауса в 250 квадратов делают довольно интересные двухуровневые же трешки по 100–120 квадратов», — привел пример Артюхов.

Ярослава Чапко предполагает, что в ближайшее время спрос сместится в сторону квартир площадью до 60 квадратов, и связано это с повышением налога на недвижимость. «Это необлагаемая налогом норма, которую обещали пока не менять», — пояснила она. Вследствие этого, предполагает эксперт, квадратные метры в квартирах площадью до 60 кв. м будут дороже, чем в более крупных, на 5–10%.

ТЕПЛЕЕ И УМНЕЕ

Возможность оптимизации коммунальных платежей — один из основных вопросов, который волнует покупателя новостроя. Все современные проекты уже предусматривают возможность установки индивидуальных счетчиков тепла. В остальном понимание «экономии» значительно разнится в зависимости от класса жилья. Экономия для комплексов премиум-сегмента — это предусмотренная проектом установка индивидуальных систем энергосбережения и управления квартирами («умный дом»).

В эконом-сегментах подчеркивают, что постоянно повышают требования к энергоэффективности здания в целом. Например, сейчас активно используют панели с клинкерной плиткой и слоем утеплителя в 50–100 мм, но уже в следующей очереди комплекса намерены увеличить слой утеплителя до 160 мм. «Также каждая квартира может быть оборудована индивидуальным газовым котлом, который обеспечивает и отопление, и подогрев воды. Такое решение дает экономию на 20–30% жителям дома и полную независимость от центрального обеспечения», — привела еще одно экономрешение директор по маркетингу Роял Хаус Марина Теплюк.

АКЦИИ И ЦЕНЫ

В сентябре относительно мая 2015 года средняя стоимость уменьшилась на 4,8% и сейчас составляет 24 тыс. грн/кв. м. «На снижение повлияло как летние акционные программы, которые на некоторых объектах продлились и в сентябре, так и выход 10 новых объектов, цена предложения которых на старте продаж более низкая в силу невысокой строительной готовности и желания привлечь инвесторов к новому объекту», — говорит Алла Куценко.

Этим летом практически все застройщики предлагали акционные программы, дисконт на некоторых новостройках составлял 30–40%. Осенние акции скромнее — скидки варьируются от 5 до 20%. В то же время, чтобы привлечь покупателей, застройщики снижают размер первого взноса, предлагают рассрочки с фиксацией курса. В ЖК River Stone покупатель вносит 20% стоимости, а остаток оплачивает после окончания строительства. Акционное предложение в «Новопечерских Липках» — скидка 45% на подземный паркинг. «Укрбуд» продолжает кредитовать через «Касу народної допомоги» под 15% годовых в гривне. «Киевгорстрой» осенью скидки не снижал. «На Позняках-4а, например, она достигает 30%, действуют скидки и на остальные объекты. На нашей новой площадке — Новомостицкая—Замковецкая, где начали строительство большого жилого комплекса, к скидке мы предлагаем инвесторам и рассрочку. Посмотрим, насколько интересным для инвесторов будет такое предложение», — рассказали в «Киевгорстрое».

По оценкам застройщиков, цены осенью могут подняться, но ненамного. «Укрбуд» использует преимущественно отечественные стройматериалы, от 85%. Однако рост цен на горюче-смазочные материалы или электроэнергию ведет к росту их стоимости, и, как следствие, удорожанию самого строительства», — признала Оксана Голобородько. С ней согласны и в «Киевгорстрое»: «Строители не могут работать себе в убыток, иначе будут вынуждены закрыться и сократить людей. Уже сейчас можно прогнозировать, что стройкомпании будут вынуждены повышать стоимость квадратных метров. Насколько — точную цифру назвать сложно, но приблизительно цены вырастут минимум на 10–15%», — сказали в «Киевгорстрое». В UDP прогнозы чуть оптимистичней. «Повышение цен если и будет, то не более чем на 5%. Сейчас рынок абсолютно не готов, чтобы недвижимость становилась дороже. Платежеспособность населения существенно снизилась, и операторы рынка это прекрасно понимают. Фактор цены, которую может платить покупатель — решающий», — считает Олеся Перчак.