Сегодня на сайтах банков размещено множество самых разных предложений по продаже залогового имущества. Львиная их доля — это недвижимость. В разных городах, районах, любой площадью и стоимостью. Это те квартиры, на покупку которых в свое время пачками набирались ипотечные кредиты, что так и не были вовремя погашены в полном объеме. Чтобы компенсировать свои потери от невозвратов, банки начали распродавать залоговое жилье и даже изобрели три сравнительно безопасных способа сделок. Всех их объединяет одно главное преимущество — это выгодная цена: стоимость квадратных метров на 10–50% ниже, чем в аналогичных квартирах того же дома. Главная же опасность — это риски с многочисленными судами, которые затевают впоследствии бывшие владельцы жилья.

ДОКУМЕНТАРНАЯ ПРОВЕРКА

Что нужно проверить при добровольной продаже:

  • Наличие правоустанавливающих документов на жилье
  • Количество жильцов, прописанных на жилплощади (особенно детей), и проследить, чтобы они обязательно были прописаны на другой жилплощади
  • Заключить дополнительное соглашение с бывшим хозяином и его родными о том, что они не оспорят сделку в дальнейшем

Что нужно проверить при принудительной продаже:

  • Отчет банка о том, что он уведомил должника за 30 дней письменным требованием о погашении долга и предупредил о принудительном взыскании имущества (эти сведения должны быть в исходящей корреспонденции банка)
  • Правильность порядка проведения аукциона (привлеките юриста)
  • Организатор аукциона должен разместить сообщение о проведении публичных торгов не менее чем в двух печатных средствах массовой информации по местонахождению недвижимости — и не позже, чем за 15 дней до аукциона
  • Письменное уведомление государственного исполнителя, ипотекодателя, ипотекодержателя и всех лиц, которые имеют зарегистрированные права и требования на предмет ипотеки, о дате, времени и месте проведения публичных торгов и о начальной цене лота.

ПОКУПКА У ХОЗЯИНА

Это самый безопасный метод, изначально он не содержит конфликтных ситуаций. Объявление о продаже можно найти как на сайтах банков, так и в частных объявлениях (в прессе или у риелторов). Вы покупаете жилье у его хозяев. Тех, что в какой-то момент поняли, что больше не могут гасить ипотеку, и решили от нее избавиться. Чтобы сделать это поскорее и компенсировать дополнительные трудозатраты покупателя, они обычно делают скидку при продаже. Чаще всего квартиры стоят на 10%, а иногда и на все 15% дешевле аналогичных по тому же адресу.

КАК ЭТО РАБОТАЕТ

Главное, чем такие покупки отличаются от стандартных приобретений незаложенных квартир, — это процедурой. В сделке участвуют не только покупатель, продавец и нотариус, а еще и банк — он выступает третьей стороной. И подтверждает, что, как только вносится вся стоимость жилья, он тут же высвобождает квартиру из-под залогового обременения и больше не имеет к ней никакого отношения. Плюс такого подхода — это дополнительная проверка. Документы о купле-продаже и о состоянии залога проверяет не только нотариус или приведенный вами юрист, но и правовед банка. Именно он, кстати, и даст ценный совет, как себя обезопасить. «После того как покупатель внесет на счет в банке стоимость залогового имущества, ему следует настоять на получении от продавца расписки — в том, что тот получает оговоренную сумму за конкретный объект недвижимости и больше не имеет материальных претензий к покупателю. После этого новый обладатель жилья обращается к нотариусу, который снимает отягощение с недвижимости и заключает договор о ее покупке-продаже. Затем со счета покупателя происходит списание денег в счет погашения кредита и оформляется право собственности на залоговую квартиру», — разъяснил «Вестям» начальник управления сбора задолженности физлиц ПУМБ Павел Мельниченко.

МОЖНО И КРЕДИТ ПОЛУЧИТЬ

Если при покупке залоговой квартиры вам немного недостает собственных средств, их можно одолжить. Причем у того же банка, который продает вам кредитную недвижимость. Но нужно запастись терпением: чтобы стать заемщиком, вам придется пройти все стандартные процедуры. Банк не будет делать поблажек только потому, что вы приобретаете ипотечную недвижимость. Он потребует справку о высоких доходах, а также дополнительный залог или предоставление поручительства третьим лицом. Если вам удастся выполнить все требования финучреждения и вы сможете доказать ему свою платежеспособность, то получите заем на 10–20 лет под 20–25% годовых.

РИСКИ

Самое страшное, что может произойти с вами после покупки квартиры у заемщика, — это опротестование сделки в суде. Чаще всего это происходит из-за того, что с продавцом не была подписана расписка об отсутствии претензий или та была неправильно составлена. «Если вы и продавец жилья (а также его родственники) не подпишете договор об отсутствии претензий в будущем, бывший хозяин квадратных метров или его родня могут впоследствии легко оспорить договор купли-продажи, — подтвердил «Вестям» директор юридическо-консалтинговой компании ООО «ЮКК Де-юре» Григорий Трипульский. Они могут подать судебный иск на основании того, что банк заставил их продать недвижимость по заниженной стоимости».

ЗАТРАТЫ

Дополнительные затраты (кроме стандартных платежей при покупке-продаже) придется нести лишь в случае оформления кредита. За страхование жилья нужно будет выложить 0,3–0,5% его стоимости, а за страхование своей жизни — еще 0,2%.

ПЕРЕУСТУПКА ДОЛГА

Название схемы в полной мере отображает ее суть: вы покупаете не только недвижимость, а недвижимость вместе со всеми долгами по ней — с кредитом и насчитанными к нему пенями и штрафами (за просрочки выплат). Способ непростой, но сулящий солидную экономию — до 20–25% реальной стоимости недвижимости. Продвигают его не банки (таких предложений не найдешь на их сайтах), а сами заемщики-должники. Чаще всего покупателей находят при помощи риелторов либо личных связей.

КАК ЭТО РАБОТАЕТ

Чтобы получить наибольшую выгоду от покупки квартиры с долгом, желательно поискать наиболее старые варианты. Квартиры, которые покупались по 8-10 лет назад по низким ценам и под щадящие ставки — 17–19% годовых в гривне. По сути, вы покупаете квартиру по старым ценам. Самый выгодный вариант — это переуступка кредитов, оформленных в 2003–2004 гг., когда двухкомнатные квартиры продавались еще по $40–50 тыс. Заемщики, оформившие тогда ипотеку на 15–20 лет и попавшие сегодня в непростую финансовую ситуацию, могут предложить покупателям весьма выгодные условия. При покупке такого долга вы обязательно выплатите тело кредита, погашенное банку за 9–10 лет, — от $25 тыс. до $35 тыс. К тому же продавец попросит дополнительную премию: ведь он понимает, что купленная десять лет назад квартира стоит уже не $40–50 тыс., а все $100–120 тыс. Размер этой премии напрямую зависит от текущего финансового состояния заемщика-должника и суммы штрафов, которые ему за просрочки начислил банк. «Но чаще всего покупатели и продавцы сходятся на достаточно приемлемых вариантах. Покупатель получает жилье, стоящее сейчас до $100 тыс., где-то за $60–65 тыс.: $35 тыс. отходит в счет выплаченного тела кредита и еще порядка $25–30 тыс. — это дополнительная премия. Еще порядка $10 тыс. — это остаток по кредиту, которые покупатель недвижимости переписывает на себя и платит их еще около 8–10 лет. В итоге он все равно остается в выигрыше, поскольку приобрел стотысячную квартиру за $70–75 тыс.», — рассказал нам директор юридического департамента одного из киевских банков.

ВЫГОДА

Наибольшую выгоду удастся получить в случае, если вы смогли подобрать себе квартирный долг с гривневым кредитом, оформленным в то время, когда ставки по ипотеке в нацвалюте находились в рамках 17–19% годовых. Если вы переоформите на себя более дешевый старый заем, то сможете не платить высокие ставки, которые заемщикам предлагают сегодня — 20–25% годовых.

РИСКИ

Намного сложнее и дороже вам обойдется переоформление на себя валютного займа. Главная причина: в Украине уже больше пяти лет действует запрет на валютное кредитование физлиц. Так что переуступить ипотеку, полученную 10 лет назад под 12% годовых в долларах, не выйдет. «В случае с долларовыми кредитами, при переуступке можно будет выиграть только на разнице в цене квартиры и не получится сэкономить на процентной ставке. Поскольку нужно будет оформлять новый кредит в гривне на текущих условиях», — объяснила «Вестям» консультант по продаже залогового имущества Укрсоцбанка Ксения Малык. Все, что сможет предложить вам банк, — это больше времени для выплат: если сроки переуступаемой старой ипотеки истекали через 4–5 лет, то новый кредит вам могут оформить на 10–15 лет. Но вот чего вам точно не удастся избежать, так это полного прохождения всей процедуры оформления ипотеки: придется доказывать свою платежеспособность (справками о высокой зарплате) и приводить поручителя.

ЗАТРАТЫ

Кроме обязательных госплатежей при покупке недвижимости, вам нужно будет заплатить банку за оформление либо переоформление ипотечного договора — от 500 до 2000 грн. Если квартиры подыскивал риелтор, то оплачивать придется еще и его услуги (от 3% до 5% стоимости жилья). Плюс нужно быть готовым и к внесению авансовых платежей: банк, столкнувшийся с просрочками платежей по данной ипотеке, может потребовать от нового владельца кредита внести авансовые платежи наперед. Одни просят заплатить на 2–3 месяца вперед, а другие — и вовсе 10% предоплаты в счет будущих выплат по кредиту. Еще одна статья расходов — это выплата пеней и штрафов по переуступаемой ипотеке. Обычно она укладывается в 1% суммы кредита. Хотя иногда банки соглашаются на частичное сокращение суммы санкций.

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ НА АУКЦИОНЕ

Именно такими предложениями чаще всего пестрят сайты банков. Это жилье, которое банк принудительно в судебном порядке взыскал с заемщиков-неплательщиков и сегодня продает с молотка, чтобы компенсировать свои убытки. От двух предыдущих схем покупки эта отличается субъектом-продавцом. Недвижимость продает не заемщик и не заемщик с финучреждением-кредитором, а банк — и только он. Это самая небезопасная схема приобретения жилья для покупателя, но при этом — самая выгодная. Квартира может стоить сразу на 50–60% дешевле своей реальной стоимости. «В случае принудительной продажи залогового имущества, банк не дает покупателю никаких гарантий, что у него не будет проблем с предыдущими владельцами. Потому-то этот способ и считается самым рискованным», — сказал «Вестям» эксперт департамента взыскания кредитов Альфа-Банка Евгений Высочин.

КАК ЭТО РАБОТАЕТ

Проблемы могут начаться практически сразу после того, как вы облюбуете квартиру на сайте банка. Когда вы придете на ее осмотр, вас могут в нее просто не пустить. Выяснится, что предыдущие владельцы-должники до сих пор не выехали и продолжают оккупировать жилье. Справедливости ради — таких случаев все меньше, но до сих пор встречаются.

Впрочем, даже если жилье пустует и у банка на руках есть решение суда о его взыскании, все тоже может оказаться не так гладко. Вам сразу объяснят, что нельзя просто прийти в банк и подписать с ним договор о купле-продаже жилья — нужно поучаствовать в аукционе. И на его организацию потребуется время. «Дату проведения торгов могут назначить в течение одного-шести месяцев.», — объяснил нам Евгений Высочин.

После того как банк получит решение суда о продаже жилья, дело перейдет в руки Государственной исполнительной службы, а от той — к уполномоченной торговой организации. На текущий момент их всего три: «Укрспецторг групп», «СП Юстиция», «Нива-В.Ш.». Именно они и занимаются организацией аукциона на нейтральной территории — обычно в своих офисах. Чтобы в нем поучаствовать, придется внести регистрационный взнос: от 5% до 15% стартовой стоимости недвижимости. Если вы видели, как проходят аукционы в кино, то быстро поймете, что вам нужно делать: поднимать предварительно выданный билет со своим номером и повышать цену, перебивая предложение одного или нескольких противников.

РИСКИ

Если вам не удастся перебить цену других участников аукциона, вы, потратив уйму времени на выбор квартиры и ожидание торгов, останетесь без жилья. В этом случае вам обязательно вернут регистрационный взнос. Еще один минус аукционной схемы покупки недвижимости — это затянутое оформление. Сначала вам нужно забрать у торгующей организации копию протокола проведения аукциона — его отдадут лишь на протяжении трех дней после торгов.

Впрочем, это еще не самое страшное. Главный риск — это оспаривание результатов торгов, после чего можно остаться без квартиры. «Часто возникают ситуации, когда бывший владелец либо его родня подают иск на основании того, что на торгах была занижена цена недвижимости. Либо, что аукцион был проведен с нарушениями. Суд может отменить сделку. Покупатель сможет вернуть себе все потраченные средства, за исключением 5–10% , которые уплатил исполнительной службе», — рассказала «Вестям» юрист юрфирмы «Ильяшев и Партнеры» Николай Буртовой. Также никто не вернет покупателю все, что он потратил, чтобы стать участником торгов.

ЗАТРАТЫ

Чтобы зарегистрироваться и стать участником аукциона, вам придется заплатить 100 грн. Если вы захотите привести на торги еще кого-то (друга или родственника), то за его присутствие нужно будет заплатить еще 50–75 грн. Еще 1,5–2 тыс. грн победителю аукциона будет стоить нотариальное сопровождение сделки, и от 0,5% до 1% суммы придется заплатить банку (за перечисление средств). Также нельзя забывать и о вышеупомянутой комиссии Государственной исполнительной службы — 5–10% суммы сделки.

ЛИЧНЫЙ ОПЫТ

На оценщиков потратила

8 тыс. грн

«Долго не могла купить себе жилье, и когда попался выгодный вариант залоговой двушки, решила принять участие в аукционе, — рассказала «Вестям» Елена Григорян (Мариуполь). — Пришлось занять денег у знакомых, родных, и я выиграла торги. Но через месяц меня вызвали в суд: сделку обжаловал бывший владелец квартиры. Он подал иск, так как посчитал стоимость квартиры заниженной. Пришлось судиться и снова оплачивать услуги оценщиков — потратила 8 тыс. грн. В итоге суд принял решение в мою пользу».

Оспорив сделку,

меня выселили

«Чуть ли не сразу после покупки залогового жилья сделку начала оспаривать гражданская жена бывшего хозяина, о существовании которой я не имел ни малейшего понятия, — на меня подали в суд, — поведал нам Илья Акимов (Севастополь). — Дама заявила, что муж не имел права на продажу квартиры, поскольку он не согласовал ее с ней. В итоге ей удалось добиться признания покупки недвижимости недействительной, а я был вынужден переехать на съемное жилье. Возврата денег мне пришлось добиваться через суд».