Чем сильнее девальвировала гривня в этом году, тем активнее украинцы переключались с покупок жилья на вторичном рынке на новостройки. Причина в цене: в первом квартале хозяева б/у жилья наотрез отказывались (многие отказываются до сих пор) «отвязать» стоимость своих квартир от курса доллара. Так что когда тот вырос на 45% (до 11,85 грн/$), то ровно настолько же подскочили и расценки на вторичке. Большинство же строительных компаний привязали свои ценники к гривне и в январе-марте их практически не меняли. Первое существенное подорожание произошло лишь в апреле. По данным аналитиков ИАП «Столичная недвижимость», средняя стоимость свежепостроенного квадратного метра в прошлом месяце поднялась на 11% — до 15,1 тыс. При этом сильнее всего подорожал премиум-сегмент — на 13,85% (до 25,2 тыс. за кв. м) — и менее всего — жилье эконом-класса: лишь на 4% (до 10,5 тыс. грн).

Однако эксперты предупреждают, что углубляющийся в Украине кризис повышает риск недостроев новых объектов. С начала года в нашей стране уже приостановлено около 80 строек — как коммерческих, так и жилых. Большинство замороженных объектов сосредоточено в Киеве и области, а также Тернопольской и Ивано-Франковской областях, где активнее всего запускались новые стройки в последние годы. «В основном это дома, для которых застройщики разрабатывали проектную документацию, получали разрешение на строительство и земельные участки в 2013 году или в начале 2014-го», — пояснила маркетолог компании «Соцмарт» Мирослава Рекун.

Эксперты уверены, что целиком и полностью обезопасить инвестиции в новостройки не под силу ни одному современному украинцу, тем более при нынешней ситуации в стране. Однако, соблюдая ряд правил и задавая правильные вопросы, можно минимизировать свои риски быть обманутыми. «Вести» выяснили, на что следует обращать внимание, чтобы не ввязаться в строительный проект, который не будет сдан.

ОТКУДА ДЕНЬГИ

Очень важно знать, за какие средства возводится дом. Поинтересуйтесь, какой банк финансирует строительство, проверьте его место в рейтинге надежности — это публичная информация и чаще всего размещается на сайте финучреждения. По данным экспертов, треть объектов замораживается именно по причине прекращения банковского финансирования.

Выясните, по какой схеме привлекаются средства физлиц. В Украине разрешены четыре механизма, так что не дайте себя обмануть рассказами о новых схемах: через Фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операции с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования или через выпуск целевых облигаций. Правда, единственное, что в этом случае гарантируется, — это что собранные у инвесторов средства пойдут именно на строительство. «Ни один из этих механизмов не предусматривает возможности возврата инвестиции по требованию до окончания строительства. И уж тем более — своевременности сдачи объекта», — признал юрист Constructive Lawyers Александр Босенко.

ДОКУМЕНТЫ

Повышенного внимания требует сам объект. «Узнайте как можно больше деталей: есть ли у компании документы на землю, проектно-строительная документация, кто и на каких условиях его финансирует и т. п.», — перечисляет заместитель генерального директора по стратегии и маркетингу ТММ Алексей Говорун. Любая небрежность в документах или намеренное игнорирование градостроительного законодательства ведет к тому, что даже вовремя построенный дом не будет принят в эксплуатацию, а инвесторы не получат права собственности на квартиры.

Согласно недавно вступившему в силу законодательству, все объекты, возведение которых началось в 2014 году, обязаны обнародовать на официальном сайте весь пакет разрешительных документов в оригинале (скан-копии). Это правило не действует в отношении более старых строек, поэтому у застройщиков в отделах продаж нужно выяснить несколько важных моментов: на основании каких документов используется земельный участок (есть ли акт на право собственности на земельный участок, свидетельство на право собственности или инвестиционный договор, а если это договор аренды, то на сколько лет), оформлены ли все разрешительные документы в Государственной архитектурно-строительной инспекции, когда зарегистрированы декларация на начало строительных работ или разрешение на выполнение строительных работ.

Важно также знать, не нарушает ли строящийся объект Градостроительные условия и ограничения застройки. Эти сведения есть в Градостроительных кадастрах, но можно уточнить и в управлении архитектуры города.

И если, несмотря на ваши просьбы, застройщик не показывает разрешительные и правоустанавливающие документы, следует насторожиться. Он заинтересован в деньгах инвестора и поэтому должен предъявлять документы по первому требованию. Если начинаются оговорки, подумайте: стоит ли доверять такой компании. «Был дивный случай, когда в одном из отделов продаж нам сказали, что показали бы пакет строительно-разрешительной документации, если бы наш клиент покупал хотя бы четыре квартиры, а для одной — не покажут», — рассказал «Вестям» юрист Constructive Lawyers Александр Босенко.

КОМПРОМАТ

Эксперты советуют обращать внимание прежде всего на репутацию девелопера или застройщика и на количество и качество уже сданных им в эксплуатацию объектов. «Доверяйте компаниям, которые работают на рынке много лет и не имеют сейчас недостроев или замороженных объектов», — советует Мирослава Рекун. Не рекомендуют эксперты вкладываться в строительство жилого дома, который является первым проектом у застройщика. Обратите внимание, как застройщик вел себя в кризис. «Если компания продолжала строить в 2008–2010 гг., значит, умеет преодолевать сложности, а если не сдали в это время ни одного объекта — 50% вероятности, что и нынешний дом не будет сдан вовремя», — предупреждает глава общественной организации «Общественный контроль строительства» Александра Тимашова.

Изучите всю доступную информацию о новостройке в открытых источниках. «Если объект проблемный, информацию об этом вы сможете легко найти на специализированных форумах в интернете», — уверен Алексей Говорун.

В частности, информация о некоторых проектах, имеющих проблемы с землей, разрешительной документацией, скоростью и качеством строительства, выложена на сайте Союза инвесторов Украины. «Например, в Киеве на улице Жилянской, 120-б, рядом с ЖК «Элегант», возводят дом абсолютно без каких-либо документов (в том числе на землю). С точки зрения закона — это самострой, который влечет за собой административную и уголовную ответственность. Однако там не просто уже построены семь этажей, но активно продаются квартиры», — рассказал «Вестям» Александр Босенко. По его словам, без полного пакета разрешительных документов возводятся ЖК «Жемчужина Троещины» и ЖК «Новая волна-2», а в ЖК «Родинний Затишок» активно продаются квартиры, хоть он возводится на земельном участке, срок аренды которого закончился в 2011-м.

ТРУБЫ, КАСКИ И МУСОР

Уточните в отделе продаж технические подробности: инфраструктуру комплекса, происхождение стройматериалов. Узнайте, входят ли в стоимость объекта недвижимости окна, двери, радиаторы и т. д. По четкости и полноте ответов менеджера можно понять, как дела на объекте: если из него приходится буквально вытаскивать каждое слово, вряд ли строительство идет хорошо. «В хорошем отделе продаж дают ответы практически на любой вопрос: стоимость кв. м, внутренняя и внешняя инфраструктура комплекса, правила оформления рассрочек, если таковые предусмотрены, метражи и площади помещений. Рассказывают о материалах, из которых здание строится, и о проекте, четко знают сроки сдачи в эксплуатацию и многое другое», — отметила Мирослава Рекун.

А если строительство уже запущено, то самое лучшее — это личный визит на стройплощадку: попросите в отделе продаж провести экскурсию по объекту. В идеале же — все сделать самостоятельно. «Во время осмотра возводимых квартир обратите внимание на то, как смонтировано внутреннее оборудование и подведены ли коммуникации», — советует Алексей Говорун.

Навестить стройку стоит несколько раз, в разные дни недели и в разное время. По количеству работников, техники, стройматериалов и активности работ также можно судить о многом. Кстати, если застройщик добросовестный и на него работают хорошие подрядчики, прорабы и архитекторы, то работники одеты в униформу и носят каски, а вся техника по стройке передвигается по четко определенным маршрутам. «Наличие строительного мусора на площадке может также сказать о том, что строители не очень внимательны. На эти и другие мелочи редко обращают внимание, однако по ним можно определить, насколько компания-застройщик дорожит своей репутацией», — приводит примеры Мирослава Рекун.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА

Обычно договором предусматривается возможность полугодичной отсрочки ввода дома. Но обязательно обратите внимание, предусматривает ли он штрафные санкции для застройщика за срыв всех окончательных сроков сдачи в эксплуатацию (они присутствуют у большинства застройщиков, реально собирающихся построить дом). Это создает дополнительные возможности для защиты своих интересов в суде: возврата средств или получения компенсаций.

Например, если стоимость квартиры полностью выплачена, а застройщик не сдал объект вовремя, инвестор может потребовать возместить ему расходы на съем жилья за весь период просрочки. Другим видом санкций могут быть штраф или пеня. «Иногда мы шли таким путем: расторгали договор в одностороннем порядке и через суд забирали все инвестиции обратно с начисленными санкциями», — рассказал «Вестям» управляющий партнер юрфирмы «Можаев и Партнеры» Михаил Можаев.

В то же время юристы признают, что такие методы работают не всегда. Застройщик может начинать защищать свои интересы еще при заключении инвестиционного соглашения. И очень важно обратить на это внимание и насторожиться заранее, а не после подписания договора и внесения денег. «Иногда в договорах просто отсутствует ответственность за нарушение сроков или она настолько мала, что судиться нецелесообразно», — объяснил Михаил Можаев. Так что если такого пункта нет — требуйте внести изменения. Если вам откажут, лучше поискать себе квартиру у другого застройщика.

ПЯТЬ ВОПРОСОВ, КОТОРЫЕ НУЖНО ЗАДАТЬ ЗАСТРОЙЩИКУДО ПОКУПКИ КВАРТИРЫ

  1. Чья земля и имеется ли у настройщика права собственности, инвестиционный договор или договор аренды на земельный участок?
  2. Соответствует ли проект градостроительным условиям и ограничениям застройки земельного участка (не нарушает ли строящийся объект недвижимости условия, которые ей ставит архитектура города)?
  3. Кто проектировал дом: проверить наличие сертификата у проектной организации и квалификационные аттестаты у архитекторов, конструкторов, инженеров.
  4. Есть ли строительной компании полный пакет документов на само строительство: требуйте предоставления зарегистрированной Декларации на начало строительных работ (проверьте сроки документов) или разрешения на выполнение строительных работ, а также экспертизы для IV или V категорий сложности.
  5. Кто финансирует строительство: проверьте рейтинг надежности привлеченного к нему банка (это публичная информация)

ЛИЧЫЙ ОПЫТ

Жэк: может ударить по карману

Заранее стоит узнать, как ваш дом будет управляться, потому что в некоторых случаях это «удовольствие» может оказаться довольно дорогим. «Вода и свет — по общегородским ценам, это удалось отстоять. Но все остальное дороговато, — рассказала «Вестям» жительница одного из комплексов, построенных компанией КАН, Екатерина. — Стоимость охраны — 80 грн в месяц. Очень высокая плата за обслуживание придомовой территории. За нашу 37-метровую однушку квартплата почти пятьсот гривен!»

Компенсация: получить практически нереально 

«Год судился с застройщиками: при сдаче дома были обнаружены недостатки. Потратил на досудебную строительную экспертизу 2 тыс. грн. Застройщик признал недостатки, но заявил, что сумма в 25 тыс. грн завышена, да еще отказался платить на том основании, что не присутствовал при осмотре субподрядчик. За новую экспертизу отдал еще 2,5 тыс. грн, но с суммой выплаты уже 23 тыс. грн застройщик тоже не согласен. Теперь они предлагают своего эксперта. Уже не верю, что возмещу ущерб», — рассказал «Вестям» киевлянин Илья Тапчук.

Суд: не тяните с подачей иска

«В договоре была прописана пеня, которую застройщик должен уплатить в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию. Дом еще почти год достраивали, потому жильцы не обращались в суд. Но потом работа застыла, нам ничего не объясняли, только принимали жалобы. Терпение лопнуло, мы обратились в суд, но опоздали. В суде нам объяснили: если после фактической просрочки сдачи дома в эксплуатацию прошло больше года, застройщик пеню не выплачивает. Надо было подавать иск раньше», — поведала нам Ирина Касаткина.