Застройщики в этом году крайне осторожно подходят к запуску новых строительных проектов. Хотя активность есть: в первом полугодии 2014 г. стартовали 16 новых строек с общим объемом предложения более 5 тыс. квартир, а в течение июля-августа 2014 г. были открыты продажи еще в восьми комплексах (в целом 1,5 тыс. квартир). Однако общее число строек уменьшается. По данным ИАП «Столичная недвижимость», количество строящихся домов в Киеве за год сократилось на 13% — до 123.

«Все новые объекты, начатые в январе-сентябре 2014 г., — результат развития рынка первичной недвижимости в 2013 г. А в будущем году, по нашим прогнозам, выход новых объектов снизится», — говорит старший консультант City Development Solutions Виктория Погасий.

Основными игроками на рынке первичной жилой недвижимости столицы являются компании «Киевгорстрой», UDP, «К.А.Н. Девелопмент», «Интергал-Буд» и «Укрбуд», на их долю приходится 52% общего предложения первичного жилья.

«Киевгорстрой» ведет работы на 19 площадках. Несмотря на обещания в этом году не браться за строительство новых объектов, компания в мае все же начала осваивать масштабный участок — «Позняки-4а».

«Проект рассчитан как минимум на три года, в итоге здесь появится более 4 тысяч квартир», — сообщил «Вестям» глава наблюдательного совета «Киевгорстроя» Николай Порайко.

UDP сейчас строит в бизнес-классе ЖК RiverStone, ЖК «Новопечерские Липки», в эконом ЖК «Парковый город», премиум-класс представлен ЖК «Бульвар Фонтанов». «По всем объектам в процессе строительства находится 947 квартир», — рассказала нам замдиректора компании UDP по вопросам маркетинга Олеся Перчак.

В «Комфорт Тауне» (КАН) сейчас возводится две очереди на 1,5 тыс. квартир. У корпорации «Укрбуд» на стадии строительства находится 20 объектов (14 — эконом-класса и эконом+, 6 — бизнес-класса). У «Интергалбуда» - 13 объектов.

Прогноз на 2015 — до 15 новых объектов.

С РЕМОНТОМ ДОРОЖЕ НА $100

Застройщики в основном предлагают квартиры с чистовой отделкой под ремонт (стяжка, отопление, сантехнические выводы), что позволяет самостоятельно выбрать дизайн квартиры. По мнению руководителя отдела продаж объектов недвижимости ПСГ «Ковальская» Дмитрия Плосконоса, массовым спрос на квартиры с отделкой не будет до тех пор, пока с каждым инвестором не начнут проводить индивидуальную работу, начиная от согласования дизайна и заканчивая предоставлением гарантии на выполнение всех внутренних работ.

Но при желании можно получить все под ключ, хотя, по словам руководителя департамента маркетинга ЖК «Комфорт Таун» Александра Немтырева, для менталитета наших соотечественников не подходит такой вариант. «Из 4,5 тысячи проданных квартир мы помогали делать ремонт всего в 500, — рассказал он. — На Кипре, например, продается недвижимость не просто с ремонтом и мебелью, а даже с вилками-ложками. Но каждый украинец — гений дизайна...»

Тем не менее, на некоторых объектах «Укрбуда» представлены шоу-румы с работами мастеров. «У нас есть ряд партнеров, которые могут помочь в обустройстве будущего жилья. Цена в таком случае вырастет на $100/кв. м и выше», — заметила Оксана Голобородько.

МАЛОГАБАРИТНАЯ МОДА

Еще пять лет назад средняя площадь квартиры в доме эконом-класса была 70–80 кв. м, сейчас она на 10–15 кв. м меньше. Эксперты отмечают, что люди стеснены в средствах или просто экономят и не могут себе позволить чрезмерно просторное жилье. Покупательский спрос сместился в сегмент малогабаритных квартир, и застройщики быстро сориентировались.

«Люди не хотят платить за лишние метры. Мы предлагаем только рациональные планировки, а двухэтажные квартиры — уже нет», — рассказал нам Николай Порайко. Например, в том же «Киевгорстрое» средняя площадь однокомнатной квартиры составляет до 50 кв. м, двухкомнатной — 55–60 кв. м, трешки — до 100 кв. м.

Правда, такой путь выбирают не все. Например, в строящемся ЖК «Паркова вежа» (ПГТ «Недвижимость от Ковальской») запроектированы квартиры от одной до пяти комнат, есть и двухуровневые, площади — до 166 кв. м. Другие застройщики стараются предложить жилье на любой выбор. «У нас широкий диапазон предложений: от маленьких до больших двухъярусных квартир, квартир с мансардой и художественных мастерских», — рассказала «Вестям» начальник департамента продаж от корпорации «Укрбуд» Оксана Голобородько.

При этом, правда, застройщики объясняют, что изменения в планировках невозможно делать каждый год, даже если спрос меняется. «Хотя, конечно же, мы изучаем запросы и ожидания клиентов, и если это возможно, то и корректируем проект», — рассказала нам замдиректора компании UDP по вопросам маркетинга Олеся Перчак. Например, в ЖК «Новопечерские Липки» при строительстве 3-й очереди было увеличено число двухкомнатных квартир, а в 4-й очереди — число четырехкомнатных квартир с оптимизированной площадью.

Эксперты отмечают, что на докризисном (до 2008-го) рынке в основном строили пропорционально: треть однокомнатных квартир, треть двухкомнатных и треть трехкомнатных. «В сегодняшних условиях такой неосторожный подход может обернуться крахом всего проекта. Анализируя предложения жилых комплексов, вышедших на рынок в 2014 г., четко прослеживается тенденция смещения предложения в сторону малогабаритных квартир во всех сегментах. Даже в премиум-сегменте вышел объект, одна из секций которого практически полностью представлена однокомнатными квартирами», — рассказывает Виктория Погасий. При этом застройщики признают: сокращение площадей квартир и одновременное увеличение их общего количества в доме хотя и позволяет быстро распродать жилье, в перспективе снижает его привлекательность. «Невозможно организовать комфортную и спокойную жизнь в доме, на 70 процентов состоящем из однокомнатных квартир и студий, которые часто меняют своих владельцев и сдаются в аренду», — считает Погасий.

ЭКОНОМ-КЛАСС ДОРОЖАЕТ

И все же с июля по октябрь больше всего подорожал именно эконом-класс — на 12,5%. Элитная недвижимость подросла на 10,9%, бизнес-класс — на 6,1%, комфорт-класс — на 11,8%. В частности, в начале октября «Укрбуд» повысил цены в ЖК «Герцен-Парк» и ЖК «Старокиевский» на 5–7%, а в этом же диапазоне на этой неделе вырастет стоимость метров в ЖК «Новопечерский двор» и ЖК «Подол-ГрадЪ». Цены на объектах корпорации «Укрбуд» колеблются в широком диапазоне — от 9,8 до 18 тыс. грн/кв. м. ПСГ «Ковальская» повышала на 5% расценки в строящемся ЖК «Паркова вежа» еще в мае. Сейчас в этом комплексе, который планируется сдать в эксплуатацию осенью 2015-го, квадратный метр предлагается по цене от 10,4 до 14 тыс. грн. «ЖК «Зеленый остров-2» уже достроен, в сентябре были повышены цены на небольшое количество оставшихся в продаже квартир на 15% — до 20,5–23,7 тыс. грн/кв. м», — рассказал «Вестям» руководитель отдела продаж объектов недвижимости ПСГ «Ковальская» Дмитрий Плосконос.

«Цены у нас зафиксированы в долларе, мы их не называем даже в рекламе, только потенциальному клиенту. Но самые дешевые «квадраты» — в трехкомнатных квартирах с окнами на улицу, а самые дорогие — однокомнатные видовые квартиры», — рассказал «Вестям» Александр Немтырев. В «Киевгорстрое» рассказали, что цены повышают с апреля, и за полгода они поднялись на 15%.

А в отделе продаж UDP сообщили, что не повышали цен с начала года и только недавно все же подняли на 2% стоимость квадратного метра в строящемся доме «Новопечерские Липки», — сообщила Олеся Перчак.

КВАДРАТЫ ГОТОВЫ ЗАМОРОЗИТЬ

В то же время большинство застройщиков готово предложить клиентам рассрочку до конца ввода объекта в эксплуатацию. «Мы предлагаем рассрочку от застройщика без дополнительных платежей с достаточно длинным сроком — до 2017 года», — рассказал «Вестям» Дмитрий Плосконос.

Действуют также скидки, причем не только в случае стопроцентной оплаты. К примеру, у «Киевгорстроя» на некоторых объектах действует акция: при условии заключения договора до 31 ноября дается скидка в 7,5% при внесении половины суммы сразу, а при полной оплате — 15%. А «Укрбуд» фиксирует стоимость квадратного метра в гривне клиентам, которые заключат договор до конца октября. Причем если первый взнос составляет 50% — стоимость не меняется до конца 2014 года, а если 70% — еще и весь первый квартал 2015 года.

ЛИЧНЫЙ ОПЫТ

Застройщика нужно контролировать

«Хочешь теплую квартиру — контролируй ее строительство. Мы вот заметили, что часть стен выложены плотно, часть нет: между блоками есть просветы. Со стороны комнаты просто замазано. Если даже потом чем-то покроют и утеплят, в комнате постоянно будет сырость в этом месте. Сфотографировали неряшливую кладку, пожаловались застройщику, и тот отреагировал. Дырки замазали и снаружи, а с пятого этажа стены стали укладывать аккуратней», — рассказал Дмитрий, вложившийся в новостройку на ул. Красноткацкой.

Скидку дали за сорванный срок

«Уже стандартная ситуация: застройщик опоздал со сдачей дома. Получила квартиру на полгода позже. Друзья говорили: «Все опаздывают, ничего из этой ситуации не выжать». Но я все-таки уперлась: пришла, написала заявление на имя председателя и потребовала компенсацию. Потом еще две недели ждала, но получила результат — скидку на последний взнос (оплачивала в рассрочку). 5% суммы — это более двух тысяч гривен. Не космическая сумма, но лучше, чем ничего», — рассказала Анна, купившая новострой на Позняках.

Рассрочку могут внезапно укоротить

«Возникли проблемы после изменения строительной компанией программы рассрочки. Причем без уведомления, хотя мы и подписали договор. Сначала нам говорили, что достаточно внести сразу своими деньгами 25% стоимости квадратных метров, а пока мы собрали деньги со всех депозитов, нам сказали, что уже нужно 30%. Чтобы не потерять присмотренную квартиру, пришлось срочно искать около 90 тыс. грн. Повезло — друзья одолжили», — рассказал нам Андрей, который вложился в проект в пригороде Киева.