Как безопасно купить квартиру в новострое

Как безопасно купить квартиру в новострое Иллюстрация "Вестей"

Собственное жилье — мечта каждой семьи. И экономнее, безусловно, его покупка на этапе строительства. Но подобное инвестирование иногда рискованно, если не соблюдать ряд важных нюансов такой формы приобретения жилья.

«Сегодня вряд ли можно наткнуться на мошенников, которые разводят людей на деньги, предлагая вложить в новострой, и попросту исчезают, получив приличную сумму, — говорит Сергей Костецкий, аналитик рынка недвижимости компании SV Development. — Чаще всего лицензии получают только реальные компании».

«Но недобросовестные застройщики все же есть, и у покупателей могут быть проблемы», — отмечает Юлия Бугай, адвокат по недвижимости Dominion Legal Group. Вместе с нашими экспертами мы разобрались, какие признаки указывают на проблемность проекта.

Почему украинцы в год отдают сектам 5000 домов и квартир

Отслеживайте динамику стройки и считайте рабочих

Отслеживайте динамику строительства через онлайн-камеры. Если на площадке стало меньше рабочих или прекратились работы — это может стать сигналом, что у застройщика начались финансовые трудности и объект на грани заморозки. Правда, не всегда. Бывает, застройщик отправляет рабочих на другой объект, который должен быть сдан раньше по срокам. Спросите, где находится этот объект, и съездите туда, чтобы убедиться, что работы там идут полным ходом.

Кроме того, застройщик, у которого все в порядке, по первому требованию пускает потенциального покупателя на стройку (необходимо обратиться в отдел продаж, где вам предоставят менеджера, а также выдадут каску для безопасности). Если же отказывают, наверняка есть что скрывать.

Изучите историю застройщика

Детально изучите деятельность застройщика, поискав отзывы о нем в интернете: сколько объектов он построил и были ли среди них проблемные (сорваны сроки, покупатели жаловались на оформление документов и т. д.). Если он позиционируется как дочернее предприятие более крупной компании, позвоните туда и выясните, так ли это. Бывают случаи, когда недобросовестные застройщики приписывают себе «родство», чтобы завлечь покупателей.

Безопаснее вторая очередь стройки

Если застройщик начал вторую, третью и т. д. очереди строительства, значит он успешно реализовал предыдущие проекты и имеет достаточно средств для строительства других объектов. Поинтересуйтесь у владельцев ранее построенной недвижимости, не возникало ли у них проблем с застройщиком на этапе строительства и после введения дома в эксплуатацию, в том числе не возникло ли сложностей при введении дома в эксплуатацию.

Украинцев через интернет массово лишают квартир

Выбирайте дом, где 40% квартир проданы

Покупка жилья на этапе котлована поможет сэкономить порядка 10–15% стоимости готовой квартиры. Но тут есть риск стать жертвой «замороженной» стройки. Менее рискованно покупать квартиру в доме, который готов более чем на 50%, — в таком случае в стройку уже вложено больше средств, чем осталось вложить, поэтому застройщику будет слишком дорого оставлять строительство. Но помимо готовности здания, узнайте, сколько квартир в этом доме уже продано. Наиболее вероятно, что дом будет достроен до конца и сдан в эксплуатацию, если в нем раскуплены уже более 40% квартир (ведь застройщик вкладывает деньги инвесторов, и чем их больше, тем больше вероятность, что строительство будет закончено в срок). И та и другая информация предоставляется в отделе продаж компании-застройщика по запросу потенциального инвестора.

Ищите застройщика под контролем ФФС

Выясните схему оплаты покупки, предлагаемую застройщиком. Из всех имеющихся наиболее надежный — Фонд финансирования строительства. Только обратите внимание, чтобы ФФС и компания-застройщик не были связаны между собой (один учредитель или группа — проверить это можно, посмотрев учредительные документы на обе компании), поскольку основная функция Фонда — контроль хода строительства вплоть до ввода объекта в эксплуатацию, а «карманная» компания вряд ли будет надлежащим образом выполнять эту функцию. В случае, если застройщик прогорит, независимый Фонд имеет право на передачу стройки другому застройщику либо обязуется вернуть инвестору вложенные средства.

Фонд является посредником между инвестором и застройщиком: покупатель передает Фонду в управление средства на строительство жилья, а тот заключает соответствующий договор со строительной компанией.

Важно, чтобы управителем ФФС являлась крупная компания, имеющая лицензию (выданную Минфином) на осуществление деятельности по привлечению средств физических лиц для финансирования объектов строительства и осуществления операций с недвижимостью, либо чтобы он был банком. ФФС не имеет права на свою деятельность, если имеет капитал менее €1 млн.

Узнайте, есть ли у застройщика разрешение на строительство многоэтажки

Обратите внимание, имеется ли у застройщика разрешение на строительство многоквартирного дома. Недобросовестный застройщик в целях экономии на налогах получает разрешение на строительство лишь частного дома, где есть ограничение по этажности. Но возводить дом в два-три этажа — невыгодно. Поэтому недобросовестный застройщик, чтобы выкрутиться перед контролирующими органами, жилыми делает только разрешенные по документации этажи, а остальные достраивает со статусом «коммерческие». Покупателю такой «нюанс» либо не сообщают, либо уверяют, что к концу строительства документы приведут в порядок. Но, поверив на слово, можно оказаться владельцем нежилого помещения. А это значит, что коммунальные услуги вы будете оплачивать не по тарифам для населения, а по коммерческой стоимости (а это на порядок дороже).

Сколько нужно работать, чтобы купить жилье в Киеве. Инфографика

Также вам вряд ли удастся даже через время перевести квартиру в жилой фонд. Кроме того, обратитесь в Госагентство земельных ресурсов Украины либо воспользуйтесь электронным сервисом кадастровых карт, чтобы проверить право собственности на землю (может выясниться, что дом строится на арендованном участке) и убедиться, что у строящегося дома есть почтовый адрес (иначе будут проблемы и с пропиской, и с получением комуслуг).

Не экономьте на оценке жилья

Застройщик может предложить вам сэкономить на налогах путем уменьшения оценочной стоимости жилья при покупке. Не стоит соглашаться, поскольку, сэкономив на налогах порядка 15–20 тыс. грн, вы рискуете потерять оставшуюся разницу в стоимости жилья, если застройщик окажется проблемным. Ведь через суд либо ФФС вам вернут только прописанную фиктивную оценочную стоимость, а не реально заплаченные вами деньги за жилье.

Не давайте денег по предварительному договору

Некоторые застройщики предлагают внести за жилье наличные, давая взамен расписку о получении средств и предварительный договор купли-продажи. Такая сделка незаконна — в Украине наличные финансовые операции допустимы только в пределах 50 тыс. грн, а свыше — только безнал. Расписка о получении денег не является документом, который поможет вам отстоять свои права в суде, в случае если застройщик вызовет у вас подозрение и вы решите вернуть средства. Предварительный договор купли-продажи не является документом, который фиксируется в Едином реестре: проверить его никак нельзя и есть риск, что недобросовестный риелтор продаст одну и ту же квартиру несколько раз. Доказать свою правоту и вернуть средства в таком случае будет крайне сложно.

Осторожно с предложениями смарт-квартир

Согласно санитарным нормам, жилая квартира должна быть не менее 30 кв. м. Популярные нынче смарт-квартиры имеют гораздо меньшие метражи. Чтобы получить документы на строительство таких крох, некоторые застройщики обходят закон подменой понятий: не имея права назвать свои помещения квартирами, они именуют их «студиями» или «апартаментами» (такие помещения имеют статус коммерческих). И по окончании строительства покупателя будут ждать «коммерческие» тарифы на комуслуги и проблемы с пропиской. Хотя сейчас застройщики утверждают, что санитарные нормы пересмотрены и квартиры-студии имеют право быть зарегистрированными в жилом фонде. И все же, чтобы обезопасить себя, обязательно запросите оригинал проекта застройки и обратите внимание на целевое назначение выбранной вами квартиры.

Подписывайтесь на наши аккаунты в Telegram, Viber, Twitter, Facebook, Instagram и YouTube, чтобы первыми получать информацию обо всех важных событиях страны и мира.

Новости партнеров
Загрузка...
Загрузка...